Kredytobranie A.D. 2015, czyli jak żyć z wyższym wkładem własnym? Pięć patentów

Kredytobranie A.D. 2015, czyli jak żyć z wyższym wkładem własnym? Pięć patentów

Od stycznia niektórym z Was może być trudniej o kredyt hipoteczny. Banki będą miały obowiązek żądać od klientów wyższego, niż do tej pory, obowiązkowego wkładu własnego. Zmiana nie jest rewolucyjna, bo już w drugiej połowie 2014 r. w większości banków nie było w ofercie kredytów bez wkładu własnego (lub były, ale z zaporową ceną). Ale w niektórych bankach można było trafić kredyt z bardzo niskim wkładem własnym (np. 5%), który teraz jest już oficjalnie zabroniony. Zmiana wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która poszła na wojnę z bankami stosującymi zbyt łagodną politykę pożyczania pieniędzy. Nadzór wyciągnął też wnioski z boomu kredytów frankowych, który dla wielu klientów najbardziej liberalnych banków zakończył się finansową katastrofą. Jeszcze w 2007 r. banki swobodnie udzielały kredytów nie tylko bez wkładu własnego, ale wręcz z ujemnym wkładem. Bo jak nazwać kredyt na 130% wartości nieruchomości, obliczony na to, że kiedyś mieszkanie będzie droższe?

Przeczytaj też co czeka twój portfel w 2015 r. Jak lokować,żeby zarobić? Co z frankiem?

Zobacz również:

Oczywiście klient mający wyższy wkład własny może liczyć na niższą marżę i zapłacić w całym okresie kredytowania nawet o kilkanaście tysięcy złotych niższe odsetki. Ale ze statystyk wynika, że połowa klientów zaciągających w tym roku kredyty hipoteczne ma wkład własny mniejszy, niż 20%. Zapewne 20-30% wszystkich kredytobiorców bierze największy możliwy kredyt – na 95% wartości nieruchomości. Od 1 stycznia 2015 r. limit wkładu własnego idzie w górę – każdy klient musi przynieść co najmniej 10% własnych pieniędzy. A więc jeśli chcesz kupić za pieniądze banku mieszkanie warte 250.000 zł, bank będzie mógł ci pożyczyć tylko 225.000 zł, zaś pozostałe 25.000 zł będziesz musiał zagwarantować sam. Dziś wystarczyłoby 12.500 zł.  Jak żyć z wysokim wkładem własnym? Oto sześć moich patentów.

1. Oszczędzanie. Jeśli nie zamierzasz kupować mieszkania już-teraz-zaraz, to najprościej będzie, jak wykroisz z domowego budżetu 100-200 zł miesięcznie na oszczędzanie. Złóż w banku zlecenie stałe i niech te pieniądze wędrują na konto oszczędnościowe. Gdy uzbiera się większa sumka – przerzuć część na lokatę. Ile czasu potrzebujesz, żeby zebrać pieniądze na obowiązkowy wkład własny? Gdybyś chciał kupić mieszkanie za 300.000 zł, potrzebowałbyś 30.000 zł. Żeby uskładać takie pieniądze na koncie oszczędnościowym i lokatach – przy założeniu że z tego miksu bezpiecznych produktów bankowych wyciśniesz 3% w skali roku – powinieneś odkładać przez ponad sześć lat po 350 zł miesięcznie. Niemało, ale pamiętaj, że przygotowujesz się do zaciągnięcia prawdopodobnie najpoważniejszego zobowiązania w życiu, które przez kolejne 30 lat będzie wymagało od ciebie dyscypliny finansowej. Warto już dziś zacząć się wprawiać. Brutalna prawda jest taka, że jeśli nie stać cię na odkładanie 350 zł miesięcznie, to prawdopodobnie nie stać cię też na kredyt hipoteczny. 

2. Zrzutka rodzinna. W naturze lub w pieniądzu. Jeśli nie jesteś w stanie szybko zebrać całej kwoty, która może być potrzebna na wkład własny i inne wydatki związane z kredytem, spróbuj znaleźć sojuszników. Może kilka osób w rodzinie zrzuciłoby się na brakującą kwotę, a ty byś spłacał systematycznie ów dług? Gdybym sam miał zastosować ten sposób, najpierw położyłbym na stół połowę potrzebnych pieniędzy, które zgromadziłbym z oszczędności. I dopiero wtedy, mając w oczach rodziny „wiarygodność kredytową” rozpocząłbym kwestę. Żaden bank od stycznia może pożyczyć ci więcej, niż 90 proc. wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Ale być może bank przyjąłby jako „wkład własny w naturze” zabezpieczenie w formie jakiejś dodatkowej nieruchomości (np. działki)?

3. Kredyt na wkład własny. To najbardziej dyskusyjny sposób na spełnienie wymagań nadzoru bankowego. Można sobie wyobrazić, że banki będą udzielały dwóch kredytów – hipotecznego oraz gotówkowego, z którego klient nie zobaczy ani grosza, bo cała kwota pójdzie od razu na zalepienie dziury we wkładzie własnym. KNF wyraźnie zabronił bankom tego typu praktyk i zapowiedział, że będzie przeprowadzał kontrole, żeby sprawdzić czy podwyższenie obowiązkowego wkładu własnego nie zaowocowało nadużyciami. Tyle, że nikt nie zabroni wziąć w tym samym banku dwóch kredytów, więc nie można wykluczyć, że część banków mimo wszystko będzie „obchodziła” wymóg posiadania przez klienta wkładu własnego, pożyczając mu te pieniądze „drugą ręką”. Zresztą bank-kredytodawca nie musi nawet wiedzieć, że pieniądze na wkład własny pochodzą z kredytu, bo klientów ów kredyt gotówkowy może wziąć w zupełnie innym banku. Odradzam stosowanie tego typu trików, bo w gruncie rzeczy pożyczanie pieniędzy drożej po to, żeby spłacić część kredytu zaciągniętego taniej, jest jedną ze znanych recept na wpadnięcie w pętlę długów.

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, to i tak potrzebujesz kilkudziesięciu tysięcy ekstra na jego urządzenie. Odkąd banki przestały pożyczać na 130% wartości nieruchomości (czyli na zakup samego mieszkania bez wkładu własnego, na jego urządzenie i jeszcze na inwestycję w fundusze „bo na nich da się zarobić więcej, niż kosztuje kredyt”), często na urządzanie mieszkania i tak bierzemy pożyczkę bankową. Zaciąganie kolejnej ma to, żeby sfinansować brakujący wkład własny może być już na granicy ryzyka i wytrzymałości domowego budżetu. Wyjątkiem od reguły mogłaby być sytuacja, w której ten dodatkowy kredyt byłby rzeczywiście tani, np. na 5-6%. w skali roku (już po uwzględnieniu prowizji, ubezpieczeń, dodatkowych kosztów). Ale tak tani kredyt gotówkowy jest jak Yeti. Podobno istnieje, ale nikt go nie widział

4. Mieszkanie na rynku wtórnym. Jeśli masz jakieś oszczędności i myślisz o zakupie mieszkania, od początku roku pomyśl cieplej o zakupie własnego M na rynku wtórnym. Oczywiście: wówczas wybór jest ograniczony, ale odpadają ci koszty doprowadzenia lokalu do stanu używalności. Czyli masz z głowy drugi – oprócz podwyższonego wkładu własnego – składnik kosztów związanych z przeprowadzką „na swoje”. Oczywiście: nie znosi to podstawowego problemu, czyli konieczności zorganizowania kasy na wkład własny. Chyba, że… umówisz się ze sprzedawcą na płatność w ratach (choćby nawet kosztem ciut wyższej ceny mieszkania). Szanse, że się zgodzi, nie są duże, ale sytuacja na rynku nieruchomości nie jest aż tak różowa, żeby sprzedający mógł taką ofertę a priori odrzucić. Zwłaszcza, że inflacja jest ujemna, więc pieniądz zapłacony później najprawdopodobniej nie będzie wart mniej, niż dziś.

5. Mieszkanie dla Młodych. Jeśli spełniasz podstawowe warunki uprawniające cię do udziału w programie „Mieszkanie dla Młodych” (MdM) – a więc masz nie więcej, niż 35 lat, nigdy nie miałeś własnego M i chcesz kupić w miarę tanie mieszkanie niekoniecznie w centrum – to zmiany dotyczące wkładu własnego i tak cię nie zabolą, bo dopłata w ramach programu (standardowo 10% wartości mieszkania, zaś w niektórych przypadkach – gdy masz dzieci – może być więcej) i tak zabezpiecza podwyższony wkład własny. A jeśli masz (lub masz w niedalekich planach) posiadanie dwójki lub więcej dzieci – nawet warto, żebyś poczekał z zakupem mieszkania. W tym roku szykowane są zmiany w programie MdM, które zwiększą dopłatę dla rodzin z dwójką i więcej dzieci (dopłata wyniesie nawet 20-25% wartości mieszkania). Czas działa więc na twoją korzyść i nie ma znaczenia, że potrzebny będzie większy wkład własny.

Jak inwestować i pomnażać

SUBIEKTYWNE POSTANOWIENIE NOWOROCZNE. Idealny upominek to taki, który z jednej strony cieszy oko dającego i przyjmującego tenże, a z drugiej – pozwala żyć lepiej, efektywniej lub przyjemniej – czyli na coś się przyda. Oba te warunki spełniają moje książki, które polecam Wam jako pomysły na upominek wspierający postanowienia noworoczne. Jeśli chcielibyście przekazać komuś bliskiemu wiedzę o tym, jak zabrać się do oszczędzania pieniędzy, jak zacząć budować prosty portfel inwestycji, jak zadbać o finansową przyszłość swoją i swoich dzieci, jak mieć pieniądze na spełnianie marzeń – kupcie mu poradnik „Jak inwestować i pomnażać oszczędności„. To jedna z najpopularniejszych i najlepiej sprzedających się książek o finansach osobistych (doczekała się już drugiego wydania, Maciej_Samcikokladkapierwszy nakład się wyczerpał). Książkę, zarówno w postaci tradycyjnej, jak i w formie e-booka, kupicie na stronie serii „Samo Sedno”, a także w sieci księgarni Empik. Z kolei książka  „Jak żyć, wydawać i zarabiać z głową” to przewodnik po najważniejszych problemach finansowych, z którymi możecie się w życiu spotkać i dylematach, które przyjdzie Wam rozwiązywać. Jak oszczędzać, żeby nie bolało, jak z tego oszczędzania „ukręcić” pierwszy milion, jak wybrać dla siebie najlepszy bank i jak nie dać się okraść z pieniędzy przez internet, jak wybrać najlepszy kredyt i jak dobrze kupić polisę samochodowego OC..Jak żyć mądrzej, wydawać z głową i jak sprawić, żeby pieniądze nie przeciekały Wam przez palce. Książkę kupicie na stronie www.kulturalnysklep.pl oraz w Empiku

SUBIEKTYWNOŚĆ W „LOGO”. Blog „Subiektywnie o finansach” od pięciu miesięcy ma swoją rubryklogoxx11ę w miesięczniku „Logo”. Radziłem Wam już na jego łamach jak podchodzić do lokat bankowych w czasie niskich stóp procentowych, czy warto zabrać się za lokowanie oszczędności w… alkohole, jak w ciągu 20 lat zbliżyć się do statusu milionera oraz jak w pięciu krokach zacząć oszczędzać pieniądze tak, żeby nie bolało. W najnowszym numerze możecie przeczytać o tym jak zamierzam w tym roku zarządzać bezpieczną częścią moich oszczędności.  Wszystkich miłośników subiektywności zapraszam co miesiąc na dawkę niemęczących porad finansowych ;-). Subiektywność jest nie tylko w „Logo”. Blog „Subiektywnie o finansach” ma też co czwartek rubrykę autorską w „Gazecie Wyborczej” na stronach konsumenckich, zarządzanych przez Ekipę Samcika, ukazujących się pod marką „Pieniądze Ekstra”. 

Subscribe
Powiadom o
0 komentarzy
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!