19 marca 2023

Czekają nas dziwne miesiące na rynku kredytów hipotecznych. Oferta może być kiepska, bo banki będą chciały „załatwić” dwie sprawy

Czekają nas dziwne miesiące na rynku kredytów hipotecznych. Oferta może być kiepska, bo banki będą chciały „załatwić” dwie sprawy
Współautor: Maciej Samcik
29

Koniec WIBOR-u chyba już blisko, przynajmniej w ofertach banków, w których coraz trudniej jest dostać kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Banki będą powoli wycofywały ze sprzedaży kredyty WIBOR-owe, a w oczekiwaniu na wprowadzenie tych opartych na WIRON-ie promują głównie ofertę na stały procent. Wysoki, stały procent

Jeszcze trzy lata temu kredyty oparte na stawce WIBOR były domyślną ofertą w każdym banku, wybieraną przez 95% klientów. Było spokojnie i stabilnie – WIBOR 3M (najpopularniejszy wtedy wskaźnik oprocentowania kredytu) utrzymywał się na poziomie ok. 1,7%, natomiast marża kredytów hipotecznych wynosiła ok. 2%, co dawało łączne oprocentowanie w granicach 3,5-4% w skali roku. I komu to przeszkadzało?

Zobacz również:

Wiosną 2020 r. przyszła pandemia i WIBOR spadł do 0,2%, a oprocentowanie kredytów hipotecznych zjechało w niektórych ofertach nawet poniżej 2% rocznie. Wraz z bardzo niskim oprocentowaniem szła wysoka zdolność kredytowa. Eldorado się skończyło jesienią 2021 r. Oprocentowanie kredytów skoczyło w kilkanaście miesięcy do 8-10% w skali roku.

Szok był tak duży, że Sejm uchwalił wakacje kredytowe, część banków w ogóle zaprzestała udzielania kredytów hipotecznych, a rząd zapowiedział opracowanie nowego wskaźnika oprocentowania kredytów – WIRON-u. Ma on zostać wdrożony w 2024 r. Zapewne zastąpi WIBOR w już spłacanych kredytach oraz będzie stosowany w nowo udzielanych.

To zamieszanie sprawiło, że dziś w niektórych bankach trudno dostać kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Tych na stawce WIBOR już nie ma, a tych na stawce WIRON – jeszcze nie ma. Są tylko kredyty stałoprocentowe, które mają tę miłą cechę, że przez pięć lat ich oprocentowanie się nie zmieni. Przy czym ta cecha zamieni się w niemiłą, jeśli w tym czasie – co nie jest niemożliwe – spadną stopy procentowe.

ING, Bank Millennium, BNP Paribas – te banki nie mają już kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Oficjalnie z powodu oczekiwania na ofertę z WIRON-em. Nieoficjalnie mówi się, że banki nie chcą mieć na półce ofert na WIBOR i WIRON jednocześnie, bo te ostatnie mogą mieć wyższą marżę i źle by to wyglądało.

Czytaj też: Kredyty na WIBOR powoli znikają, ale tych na WIRON jeszcze nie ma. Zapytaliśmy banki, kiedy nowy wskaźnik pojawi się w ofertach kredytów. I co?

Czytaj też: Czy WIRON, wskaźnik mający w przyszłości zastąpić WIBOR, był źle wyliczany? To kompromitacja czy zwykły błąd? Cztery pytania o wsteczną korektę WIRON-u

Banki promują ofertę na stały procent

Banki komercyjne miały obowiązek wprowadzić kredyty stałoprocentowe od lipca 2021 r. W niektórych bankach były już wcześniej, ale nie były popularne. Jeżeli kredytobiorca miał możliwość uzyskania kredytu z oprocentowaniem zmiennym np. 2,5-3% rocznie, to propozycja kredytu stałoprocentowego na 3,5-4% rocznie była traktowana prawie jak obelga. Nie jest to żadne odkrycie, że u nas kredytobiorcy patrzą na kredyt głównie przez pryzmat pierwszej raty.

Teraz już połowa kredytów udzielanych przez banki to te stałoprocentowe. Oferty zaczynają się od ok. 7,5% w skali roku. Oczywiście koszt kredytu to nie samo oprocentowanie, trzeba też dodać prowizję, ubezpieczenia oraz inne koszty, które są składnikami oferty (np. sprzedaż wiązaną).

Na kredytach stałoprocentowych banki chcą ubić dobry interes. Wystarczy spojrzeć, jak kształtowało się stałe oprocentowanie w Banku Pekao. Dlaczego akurat w tym banku? Ma on średnią ofertę na tle rynku (nie jest ani najdroższy, ani najtańszy) i ma w zwyczaju zmieniać stałe oprocentowanie oferowane nowym kredytobiorcom co tydzień. Można więc łatwo porównać jego ofertę z aktualną wartością WIBOR, wskaźnika stosowanego do wyliczania oprocentowania zmiennego.

Najwyższa różnica pomiędzy stałym oprocentowaniem kredytu a wartością WIBOR była w październiku i listopadzie 2022 r. Wtedy również stałe oprocentowanie osiągało najwyższe wartości. Wykres dotyczy kredytu z niskim wkładem własnym (kredyt powyżej 80% LTV). Jeżeli wkład własny klienta wyniesie minimum 20%, to klient może liczyć na wartości oprocentowania o około 0,2 punktu procentowania niższe

 

Banki tak mocno stawiają na kredyty o stałym oprocentowaniu, że jeśli klient otrzymał kredyt ze stałą stopą procentową, to banki nie wyrażają zgody na aneksy pozwalające na przejście na zmienną. Konieczne jest refinansowanie kredytu, co wiąże się z poświęconym czasem (nowy wniosek), dodatkowymi kosztami oraz (przede wszystkim) koniecznością posiadania zdolności kredytowej.

Ile wyniosą dopłaty w programie „Bezpieczny kredyt 2%”?

Co może zmienić się na rynku kredytów hipotecznych, gdy w lipcu 2023 r. wejdzie w życie rządowy plan „Bezpieczny kredyt 2%”? Zgodnie z projektem ustawy wprowadzającej to rozwiązanie, kredytobiorca (po spełnieniu określonych warunków) będzie mógł skorzystać z dopłaty do raty kredytu. A więc kredyty hipoteczne staną się bardziej dostępne.

Od czego będzie uzależniona dopłata? Będzie wyliczana na podstawie tzw. wskaźnika kwartalnej stopy procentowej [W] pomniejszonego o 2 punkty procentowe. Natomiast sam wskaźnik [W] będzie obliczany ze wzoru: 0,9 x średnia ważona (łączną kwotą kredytów) oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową udzielonych w danym kwartale przez banki.

Zapewne zauważyliście, że im wyższe jest na całym rynku oprocentowanie kredytów ze stałą stopą procentową, tym wyższa jest wartość wskaźnika, co oczywiście będzie się przekładało na wysokość dopłaty. A z kolei im wyższa dopłata, tym większa zdolność kredytowa klienta.

Jednocześnie projekt ustawy przewiduje górną granicę przyjętej średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową na poziomie 10%. A to z kolei oznacza, że dopłata do oprocentowania nigdy nie wyniesie więcej niż 7 punktów procentowych. Nawet jeżeli stopy procentowe będą wyższe.

Będąc wyznawcą teorii spiskowych, można byłoby przyjąć hipotezę, iż do momentu wprowadzenia w życie programu „Bezpieczny kredyt 2%” banki będą trzymały możliwie wysokie oprocentowanie kredytów stałoprocentowych, żeby „wjechać” w nowy rządowy program z możliwie wysokim wskaźnikiem i wysoką dopłatą (i wyższą zdolnością kredytową klienta).

W tej teorii jest jedna słabość – już wiadomo, że w trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik [W] wyniesie 7%. Natomiast wskaźnik na kolejny kwartał zostanie ogłoszony przez BGK dopiero w połowie listopada. Czy więc można wysnuć wniosek, że bankom będzie zależało na tym, aby podwyższać lub utrzymywać stałe oprocentowanie na wysokim poziomie? Nie jest to pewne, ale i nie można tego wykluczyć.

Mogą nas czekać dziwne miesiące na rynku kredytów hipotecznych

Z jednej strony więc bankom już nie bardzo zależy na oferowaniu kredytów na WIBOR (wolą czekać na pojawienie się tych na WIRON, do których będą mogły dołożyć wyższą marżę (bo sam wskaźnik zapewne będzie notowany niżej od WIBOR-u), a z drugiej strony mają też motywację, by trzymać wysoko oprocentowanie kredytów stałoprocentowych.

Pod przykrywką zmiany WIBOR na WIRON banki bardzo ograniczyły więc ofertę, oferują tylko kredyty ze stałym procentem i raczej nie będą zainteresowane, by były to kredyty bardzo atrakcyjnie oprocentowane. Jeśli wreszcie uda się opanować inflację (spadek do wartości jednocyfrowej będzie chyba już w tym roku), to stopy procentowe zaczną spadać.

I na to właśnie liczą banki. Złapią klientów na stałe oprocentowanie i będą przez pięć lat wysokomarżowego klienta płacącego raty z czasów wysokich stóp procentowych. Nie bez przyczyny banki pozwalają na zawarcie aneksu do umowy z oprocentowania zmiennego na stałe, ale w drugą stronę już się nie da kredytu zmienić. Przynajmniej nie w ramach tego samego banku.

Czekają więc nas dziwne miesiące na rynku kredytów hipotecznych. Wybór będzie niewielki, a poszukiwanie porządnej oferty będzie przypominało szukanie igły w stogu siana. No, chyba że klient będzie z wyższej półki – dla takiego zawsze można skroić ofertę specjalną.

Czytaj też: Niewielki bank spółdzielczy zawstydził rynkowych gigantów? „Tniemy WIBOR o połowę” – zapowiedział. Kredyt hipoteczny jednak może być tani?

Czytaj też: Kolejny zwrot w sprawie pozwów „wiborowych”! Sądy w Krakowie i Zwoleniu wydały decyzje o zabezpieczeniu roszczeń. Z umów wypadnie WIBOR? Raty kredytów w dół?

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

POSŁUCHAJ TEŻ NOWEGO PODCASTU: 

W 148. odcinku podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” zastanawiamy się nad przyczynami i konsekwencjami upadku Silicon Valley Banku, który postawił cały bankowy świat do pionu. Amerykański bank centralny natychmiast rozszerzył gwarancje depozytów, a analitycy zastanawiają się co będzie dalej. W podkaście rozmawiamy też o oprocentowaniu depozytów w polskich bankach. Co oznacza spadek średniego oprocentowania? A na koniec oceniamy szanse na spadek inflacji przy obecnej polityce banku centralnego i słuchamy co ma na ten temat do powiedzenia prof. Joanna Tyrowicz. Zapraszają Maciej Bednarek, Maciej Danielewicz, Maciej Jaszczuk i Maciej Samcik. Podcast można odsłuchać pod tym linkiem, jak również na wszystkich popularnych platformach podcastowych ze Spotify, Apple Podcast i Google Podcast na czele.

——-

zdjęcie tytułowe: Łukasz Radziejewski/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
29 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Michał
1 rok temu

„Wybór będzie niewielki, a poszukiwanie porządnej oferty będzie przypominało szukanie igły w stogu siana. No, chyba że klient będzie z wyższej półki – dla takiego zawsze można skroić ofertę specjalną.”
Czyli jaki? Taki co chce pożyczyć dwa miliony czy jaki jest wyznacznik ?

Admin
1 rok temu
Reply to  Michał

Myślę, że wyznacznikiem jest intensywność relacji z bankiem, a nie kwota

Bambino
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Lojalność wobec banku. W aliorze jestem od początku, odkąd SYNC powstał, potem przejął Alior na końcu. Miałem już sporo kredytów
ratalnych na 0%, karta kredytowa w promocji, wszystko za ZERO złotych. Pomimo wysokiej inflacji, mam od niedawna kolejny kredyt 0% na prawie 2 lata, co skumulowana inflacja oznacza dla mnie realnie ok. 30% zysku, inflacja żre raty a rata na procent :))))) Coś musi być z lojalnością, bank dokłada do mnie od dawna, jak dotąd zarabia na moim kapitale, mojej poduszce finansowej, którą trzymam w tym banku na promo odsetkach hm…. :))))))

Last edited 1 rok temu by Bambino
Admin
1 rok temu
Reply to  Bambino

Te karty chyba nie całkiem za zero, bo bank zarabia na interchange fee, kredyty ratalne być może są powiązane z wynagrodzeniem od sklepu :-). No i pewnie 80% klientów o Pana charakterystyce prędzej czy później wpada w płatne raty. Pan akurat nie, ale pewnie jest Pan częścią większego portfela. Niech się Pan cieszy, że Alior to nie Twisto. Tam takich „niedających na sobie zarabiać” po prostu wyrzucają przez okno i rozwiązują z nimi umowy ;-). W Aliorze też mogą do tego dojrzeć i co wtedy wówczas? ;-). No nic, na razie cieszmy się chwilą!

Robert Sierant
1 rok temu
Reply to  Bambino

w przypadku kredytów hipotecznych w zasadzie (większość banków) nie ma znaczenia czy jesteś aktywnym klientem od wielu lat czy podpisujesz umowę kredytową tam pierwszy raz; to zupełnie inna sytuacja niż w przypadku kredytów gotówkowych

chcesz hipo, deklarujesz X wpływów, Y obrotów kartą, Z ubezpieczenie i już jesteś złotym/platinum klientem, a jak warunków nie spełnisz to bank zmieni warunki kredytowania (zgodnie z umową)

Beata
1 rok temu
Reply to  Robert Sierant

Są też banki, które w pewnym momencie ograniczyły akcje kredytów hipotecznych tylko do swoich „wewnętrznych” klientów.

Czo
1 rok temu
Reply to  Bambino

W Aliorze jest taki porządek, że nawet jeśli za coś powinieneś płacić to możesz mieć za darmo, bo ktoś nawalił… Najlepsze jaja jak ktoś się połapie i nalicza opłaty za kilka miesięcy wstecz 🙂

Michal
1 rok temu

No super ale po tych 5 latach stalej stopy
co klient dostaje WIBOR czy WIRON i z jaka
marza?

Michał
1 rok temu
Reply to  Michal

Wiron, po przeliczeniu współczynnika (czyli marza + Wiron+ współczynnik)

Jakub
1 rok temu

Dużo regulacji na raz potrafi rozregulować rynek i sprawić, że proste wzięcie kredytu staje się przejściem po polu minowym różnych pułapek i scenariuszy.

A jednocześnie wcale nie jest takie super dla klienta, bo wszystkie te kredyty „na stały procent” tak naprawdę są tylko na 5 lat, podczas gdy kredyt hipoteczny często spłaca się dużo dłużej.

Mario
1 rok temu
Reply to  Jakub

Oczywiście dla dobra klienta. Ale tak naprawdę 5 lat to bezpieczny dla banku czas bo z dużym prawdopodobieństwem stopy spadną. Oraz odpowiednio krótki czas aby machnąć ręką, zagryść zęby i poczekać na zakończenie 5 letniego etapu niż zakładać kosztowny proces.

Daugern
1 rok temu

Skąd wiadomo że ten wskaźniki wyniesie 7% na 3. kwartał? Byłbym wdzięczny za podanie źródła tej informacji.

Michał
1 rok temu
Reply to  Daugern

Współczynnik jest z przesunięciem wyliczany

Daugern
1 rok temu
Reply to  Michał

No ale skąd wiadomo już teraz że wynosi on 7% i na jakiej podstawie? Przecież ni cholery średnie oprocentowanie w bieżącym kwartale nie wynosiło tyle – było znacznie bliższe 8 z hakiem.

Admin
1 rok temu
Reply to  Daugern

W projekcie ustawy tak było napisane, finalnego brzmienia jeszcze chyba nie ma

Robert Sierant
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

uwaga i mamy zmianę! bo wskaźnik (już nie 7) tylko to ma być iloczyn WIRON z 1.7.2023 i 1,2…

Robert Sierant
1 rok temu
Reply to  Robert Sierant

wskaźnik to WIRON z 1.7.2023 x 1,2

to najnowsza wersja…

Michał
1 rok temu

Zdecydowanie za dużo chyba/może/prawdobodnie co do najważniejszych kwestii, to jest: „Przy czym ta cecha zamieni się w niemiłą, jeśli w tym czasie – co nie jest niemożliwe – spadną stopy procentowe.” – nic nie zapowiada, że stopy procentowe zostaną obniżone w najbliższym czasie. Dalej żyjemy w okresie najwyższej inflacji w XXI w., a instument NBP raczej zawsze działa z opóźnieniem niż z wyprzedzeniem. Sam NBP prognozuje WIBOR/WIRON w granicach 7% do końca 2025 roku. Oczywiście banki będą chciały osiągnać jak największe zyski. Żyjemy w kapitalizmie – nie ma co się oszukiwać co do motywacji instytucji finansowych, lecz przedstawianie obecnej sytuacji, jako oportunistycznej do zaciągniecia kredyty… Czytaj więcej »

Admin
1 rok temu
Reply to  Michał

Możliwa jest stagflacja i wtedy stopy zostaną wysoko, ale jak będzie głębsza recesja to i inflacja i stopy mogą spaść

Beata
1 rok temu

Dziś jadąc do pracy usłyszałam w radiu reklamę developera, bodajże JVC.
Nie zacytuję dokładnie, ale była to reklama „mieszkań z kredytem rządowym”
I scenka, że rozmawia dwóch kolegów i jeden się chwali że kupuję mieszkanie, drugi mówi jak to? przecież kredyty takie drogie… i uzyskuję odpowiedź, że tu i tu jest nowo budowana inwestycja i że można kupić mieszkanie z kredytem rządowym.
Czekać tylko jak się okaże, że najlepszy klient to ten z kredytem rządowym:)

Admin
1 rok temu
Reply to  Beata

Dobre! Ale widać, że ustawy jeszcze nie ma, a marketing już ruszył 😉

Beata
1 rok temu
Reply to  Maciej Samcik

Aż z ciekawości zajrzałam na stronę developera i ….

Dostosowujemy harmonogramy płatności (opóźniamy transze) by klienci mogli spokojnie poczekać na tanie kredyty rządowe…”

Jak to dobrze, że mamy tak troskliwych developerów, że rozumieją i poczekają.
I tak troskliwe rządy, że jest na co czekać… na TANIE kredyt rządowy.

Admin
1 rok temu
Reply to  Beata

A mogę poprosić o link do tej oferty? Bo to ciekawe bardzo

Admin
1 rok temu
Reply to  Beata

Dzieki!

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu