Narasta boom na tanie kredyty hipoteczne. Ale czy banki uświadamiają klientom ryzyko stopy procentowej? Bo ta taniość kiedyś się skończy

Kredyty hipoteczne są dziś tanie, bo stopy procentowe szorują po dnie. Ale nie oszukujmy się: to nie potrwa wiecznie i kiedyś oprocentowanie pójdzie w górę. Nie wiemy tylko jak gwałtownie i do jak wysokiego poziomu dojdą. Czy kredytobiorcy są tego świadomi? W jaki sposób banki opisują klientom ryzyko wzrostu stopy procentowej? Czy symulacje pokazujące możliwy wzrost oprocentowania są wystarczająco sugestywne?

Jakieś 15 lat temu pojawiły się w bankowej ofercie walutowe kredyty hipoteczne. Boom na nie był ogromny, ponieważ z reguły kredytobiorca walutowy – w porównaniu z kredytobiorcą złotowym – był na miesięcznej racie o kilkaset złotych do przodu. Ale sielanka nie trwała długo. Kurs franka wystrzelił w kosmos, a w ślad za nim raty kredytowe. Co się stało później, każdy wie. Dziś mamy pół miliona mniej lub bardziej wkurzonych frankowiczów, część z nich walczy w sądach o sprawiedliwość.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jestem przekonany, że gdyby frank szwajcarski niezmiennie kosztował 2-2,5 zł, czyli tyle, ile w czasach frankowego boomu, nie byłoby dziś w ogóle tematu frankowego. Klienci spłacaliby grzecznie raty, dziennikarze co jakiś czas pokazywaliby, kto – „frankowicze” czy „złotowicze” – lepiej wyszli na wyborze waluty kredytu.

Nie byłoby pretensji o to, że doradca wcisnął kredyt walutowy, „bo tańszy”, nikt by nie wypominał, że za mało było ostrzeżeń przed ryzykiem kursowym. Nawet jeśli mówiono o tym klientom, to jednocześnie uspokajano ich, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny, bo złotemu „grozi” tylko umocnienie.

Przypominam historię z frankami, żeby zadać pytanie: czy za 10-15 lat (a może wcześniej) powstanie masowy ruch wkurzonych kredytobiorców „nabitych” w złotowe kredyty hipoteczne? Czy w niedalekiej przyszłości osoby, które dzisiaj zaciągają kredyty złotowe, będą oskarżać bankowych doradców o to, że nie wyjaśnili im, na czym w istocie polega ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu? Czy wyciągnęliśmy odpowiednie wnioski z kryzysu frankowego?

Mam wrażenie, że przez to, iż kredyty frankowe okazały się być toksycznymi produktami finansowymi, kredyt złotowy może jawić się jako oaza bezpieczeństwa. No bo przecież spłacamy go w tej samej walucie, w której zarabiamy. Tymczasem nie można wykluczyć, że historia podobna do tej z frankami się powtórzy. A złotowy kredyt hipoteczny ma na karku ponad 2 mln Polaków.

Przeczytaj też: Czy to już boom kredytowy? Liczba wniosków kredytowych i kwoty, jakie chcemy pożyczyć od banków, biją rekordy. Na jakie ryzyka narażeni są chętni na kredyt?

Dlaczego może powtórzyć się scenariusz „frankowy”?

Mamy już kilka sygnałów, które mogą zapowiadać ten kryzys. Po pierwsze – prawie zerowe stopy procentowe. Stawka WIBOR, od której dziś zależy oprocentowanie kredytów, wynosi ok. 0,24%. Licząc razem z marżą banku, średnie oprocentowanie kredytu to dziś ok. 3%. Taniej już nie będzie. Polska jest w czołówce krajów Unii Europejskiej, jeśli chodzi o wzrost cen. Prędzej czy później stopy procentowe wzrosną, w górę pójdzie więc oprocentowanie kredytu i miesięczne raty (do tego jeszcze wrócę).

Po drugie – polityka zerowych stóp procentowych powoduje, że bezpieczne lokaty bankowe są dziś oprocentowane prawie na zero. Szukamy więc innych sposób na „zaparkowanie” oszczędności. Dla części klientów takim „parkingiem” są nieruchomości. Nic więc dziwnego w tym, że popyt na kredyty hipoteczne nie spada. Każdego miesiąca umowę o kredyt hipoteczny podpisuje średnio 20.000 Polaków.

Po trzecie – „Polski Ład”, czyli program gospodarczy ogłoszony niedawno przez Zjednoczona Prawicę. Jednym z jego filarów jest rozwój rynku mieszkaniowego. Problem w tym, że rządzący odchodzą od programu budowy tanich mieszkań na wynajem, co obiecywali przed objęciem władzy. W zamian rząd proponuje teraz „podżyrowanie” wkładu własnego tym, którzy go nie mają. Chodzi o gwarancję wkładu własnego. Jeśli program wejdzie w życie, na kredyt mogą rzucić się młodzi ludzie, finansowo i mentalnie nie przygotowani jeszcze do wzięcia na swoje barki tak poważnego zobowiązania.

W efekcie grupa kredytobiorców hipotecznych może się znacząco powiększyć. A jeśli za kilka lat stopy procentowe mocno pójdą w górę, możemy mieć historię podobną do tej z frankami.

Przeczytaj też: Banki grożą ujemnym oprocentowaniem depozytów? Ale być może istnieje prosty sposób, żeby „wymusić” na nich lepsze warunki przechowywania oszczędności?

Ryzyko stopy procentowej? Skąpe ostrzeżenie w umowie kredytowej

Dlatego powinniśmy zadać sobie pytanie: czy banki dostatecznie informują klientów o ryzyku stopy procentowej? Każdy klient przed wzięciem kredytu powinien zostać poddany stress-testowi. Pożyczając dziś 300.000 zł na 30 lat, przy oprocentowaniu 3%, otrzymujemy ratę kredytową ok. 1.265 zł. Przy oprocentowaniu 5%, wzrosłaby do 1.600 zł. A jeśli oprocentowanie wyniosłoby 8%, na ratę trzeba by przeznaczać 2.200 zł, a więc prawie dwa razy tyle, co przy oprocentowaniu 3%.

Na miejscu banków, pokazywałbym klientom jeszcze czarniejsze scenariusze, np. symulację przy stopach procentowych na poziomie np. z 2000 r., czyli 19%. Dlaczego nie? Bo to się nie ma prawa „zadziać”?

Jak informowanie o ryzyku stopy procentowej wygląda w praktyce? Niestety nie wiem, jak o tym ryzyku opowiadają bankowi doradcy w rozmowach z klientami. Jeśli zaciągaliście niedawno kredyt, podzielicie się z nami swoimi obserwacjami. Ale ostatecznie klienta z bankiem i tak wiąże słowo pisane. Mam przed sobą umowy o kredyt hipoteczny z kilku banków. Jak w tych dokumentach opisane jest ryzyko stopy procentowej? Zaglądam do umowy Banku Millennium:

„W przypadku kredytu oprocentowanego według zmiennej stopy procentowej Kredytobiorca ponosi ryzyko zmian stóp procentowych. Oznacza to, że w przypadku wzrostu poziomu stopy referencyjnej wyższe będzie oprocentowanie kredytu, wzrośnie wówczas wysokość miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej i wzrośnie łączna wartość zapłaconych odsetek. W przypadku gdy stopa referencyjna przyjmie wartość zero lub wartość ujemną oprocentowanie kredytu w tym okresie będzie równe wysokości marży Banku”

Wątpię, że taki zapis zmrozi krew w żyłach potencjalnemu kredytobiorcy na myśl o ryzyku stopy procentowej. Podobnie sformułowane zapisy znajdziemy w umowach z innymi bankami. W PKO BP fragment odnoszący się bezpośrednio do ryzyka stopy procentowej opisany jest jeszcze ogólniej:

„Wzrost wysokości wskaźnika referencyjnego wpływa na podwyższenie oprocentowania kredytu, które spowoduje wzrost raty spłaty kredytu i odsetek. Zmiana wysokości wskaźnika referencyjnego powoduje zmianę wysokości oprocentowania kredytu, zgodnie z kierunkiem zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego, o taką samą liczbę punktów procentowych”

Przeczytaj też: Czy wartość wskaźnika, od którego zależy oprocentowanie milionów kredytów, bywa „wyssana z palca”? Co się dzieje z WIBOR-em? Czy klienci będą kwestionować odsetki?

Oświadczam, że jestem świadomy ryzyka…

Sami widzicie, że zapisy w umowach są skąpe i przeciętny kredytobiorca zrozumie z tego tyle, że musi liczyć się ze wzrostem rat. A bank jest kryty, no bo przecież formalnie poinformował klienta o ryzyku. Skoro klient umowę podpisał, to domyślnie przyjmuje się, że ją przeczytał i zrozumiał w każdym calu. Umowa kredytowa to niejedyne miejsce, w którym klient może zetknąć się z informacją o ryzyku stopy procentowej.

W momencie składania wniosku o kredyt klienci muszą podpisać oświadczenie, iż zapoznali się z tym ryzykiem (jest to wymóg rekomendacji KNF). Mam przed sobą instrukcję dla pracowników BNP Paribas, która – jeśli dobrze rozumiem, przekazywana jest również klientom. Jak bank opisuje ryzyko?

„Ryzyko zmiennej stopy procentowej należy uwzględnić nie tylko w momencie zaciągania kredytu hipotecznego, ale także w trakcie jego spłaty. W związku z tym, że jest to kredyt długoterminowy, wysokość stóp procentowych w okresie trwania umowy może zmienić się wielokrotnie”

A dalej:

„Aktualna wysokość stóp procentowych w Polsce jest na najniższych poziomach w historii, a związane to jest z bardzo niskim poziomem wskaźnika referencyjnego WIBOR 3M, który obecnie nie przekracza 0,21 %, przy czym dla porównania należy wskazać, że np. w 2001 r. jego wysokość wynosiła 18,84% w stosunku rocznym, a w 2011 r. – 4,8% stosunku rocznym. Niestety nie można przewidzieć jak wysokość wskaźnika referencyjnego będzie kształtowała się w przyszłości i przy zaciąganiu długoterminowego zobowiązania należy liczyć się z ryzykiem wzrostu stóp procentowych, a tym samych wysokości raty do spłaty, co może skutkować brakiem możliwości terminowej obsługi kredytu bez zagwarantowania odpowiedniej nadwyżki dochodu do dyspozycji kredytobiorcy na spłatę zobowiązań kredytowych”

Bank słusznie przypomina o sytuacji na rynku stóp procentowych sprzed dwóch dekad, czyli sugeruje klientom, że podobna sytuacja może się powtórzyć. W dalszej części dokumentu nie jest już tak odważny. Bank wylicza wysokość raty przy obecnym oprocentowaniu 2,71% (kredyt o wartości 365.000 zł, na 25 lat). Wynosi ona 1.676 zł. Następnie pokazuje symulację przy założeniu, że oprocentowanie rośnie o 4 pkt proc., czyli do 6,71%, a rata do ponad 2.500 zł.

A gdyby WIBOR skoczył do 10%? Ryzyko stopy procentowej pokazują boleśnie

Czy to wystarczy, żeby klient poważnie potraktował ryzyko stopy procentowej? Może przydałaby się jeszcze jedna, prawdziwie szokowa symulacja, a więc np. wzrost raty przy założeniu, że stopy procentowe wynosić będą tyle, co 20 lat temu. Znacznie odważniejszy jest Bank Pekao, który w podobnej instrukcji dla pracowników pokazuje cztery symulacje wysokości raty uzależnionej od oprocentowania. Najczarniejszy przyjęty scenariusz to 12%.

„Jak wskazano powyżej, w systemie spłat w ratach równych, w obecnych warunkach rynkowych (WIBOR 3M = 1,70%) [dokument pochodzi z 2018 r.] rata kredytu hipotecznego (kwota: 400 000 zł, okres: 25 lat) wyniesie nieco ponad 2 000 zł. Jeśli jednak WIBOR 3M skoczy do poziomu 10% – wówczas kredytobiorca będzie musiał zapłacić ponad dwukrotnie wyższą ratę”

W tym dokumencie czytamy też:

„Klient powinien złożyć w banku pisemne oświadczenia, że został poinformowany przez bank o ryzyku stopy procentowej oraz że jest świadomy ryzyka stopy procentowej, a także tego, że niekorzystna jej zmiana powoduje wzrost raty kapitałowo-odsetkowej kredytu. Mimo że wyczerpujących informacji na ten temat powinien udzielić mu pracownik banku lub pośrednik kredytowy, trzeba pamiętać, że to konsument bierze na siebie wyżej wymienione ryzyka związane z zaciągnięciem kredytu”

Banki przygotowały materiały edukacyjne dla pracowników, pokazujące ryzyko wzrostu stóp procentowych, które ci następnie powinni przekazać klientom (choć moim zdaniem przedstawiane symulacje są zbyt mało „szokowe”). Ale to i tak połowa sukcesu. Do pełni szczęścia ważne jest, żeby klienci naprawdę rozumieli, na czym to ryzyko polega, ze to nie jest abstrakcja. Chciałbym też wierzyć w to, iż doradcy w bankach na serio traktują edukowanie klientów, a nie jak konieczną formalność. Bez tego – jeśli stopy procentowe wystrzelą w kosmos – powtórkę z kryzysu frankowego mamy jak w banku.

————————–

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: łatwiejszy dostęp do mieszkania czy gwarancja podwyżek cen?

W kolejnym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o planach Zjednoczonej Prawicy, dzięki którym Polacy mają mieć łatwiejszy dostęp do mieszkania. Naszym gościem specjalnym jest też pani Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland, która pomaga nam ocenić plany rządzących oraz opowiada o tym jak należałoby wspierać mieszkaniowe aspiracje młodych Polaków. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem.

Spis treści:

01:24 – Wyższa kwota wolna od podatku, podniesiony drugi próg podatkowy, ale bez możliwości odliczenia składki zdrowotnej. Kto zyska, a kto straci na podatkowych zmianach opisanych w „Polskim Ładzie”?
05:54 – Rząd chce, by młodzi ludzi zaciągali kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Zamiast niego będzie specjalna gwarancja. Czy to dobry pomysł?
13:52 – Czy programy mieszkaniowe z „Polskiego Ładu” wpłyną na ceny nieruchomości?
23:54 – Rozwój mieszkalnictwa w „Polskim Ładzie” okiem eksperta. Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland podpowiada, jak powinno się wspierać potrzeby mieszkaniowe młodych Polaków.

—————————

SPRAWDŹ INWESTYCJE ZE ZNAKIEM JAKOŚCI SAMCIKA:

>>> Oszczędzaj na emeryturę i dostań 400 zł „samcikowej” premii. Chcesz dostać 200 zł premii za zainwestowanie 2000 zł albo 400 zł premii za zainwestowanie z myślą o dodatkowej emeryturze 4000 zł? Kliknij ten link albo ten link oraz wpisz kod promocyjny msamcik2021.

>>> Zainwestuj ze mną w fundusze z całego świata bez prowizji. Chcesz wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata? Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o finansach”. Kupuję tam fundusze. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych po wpisaniu kodu promocyjnego ULTSMA. A w tym poradniku najważniejsze rady w co teraz inwestować.

>>> Zainwestuj w ETF-y z całego świata. Proste inwestowanie w ETF-y u robodoradcy możliwe jest dzięki platformie Finax, w której ja również trzymam kawałek oszczędności. Dzięki temu linkowi zainwestujesz tam pieniądze łatwo i wygodnie.

>>> Wypróbuj fundusze od najsłynniejszych firm zarządzających na świecie. Może warto trzymać pewną część swoich oszczędności pod zarządzaniem ludzi, którzy mogą o sobie powiedzieć: „osobiście znam Warrena Buffeta”? Fidelity, Schroeders, AllianceBernstein – fundusze tych legendarnych firm dostępne są dla klientów mBanku. Zachęcam do sprawdzenia na tej stronie.

—————————

SKORZYSTAJ Z BANKOWEGO OKAZJOMATU SAMCIKA:

Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać. Masz zero na lokacie i koncie oszczędnościowym? Zarabiaj przynajmniej tak:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek?

—————————

ZGARNIJ TECHNOLOGICZNE BONUSY OD HOMODIGITAL:

>>> Sprawdź hosting od Zenbox: Masz stronę internetową, e-sklep, prowadzisz bloga? Szukasz najlepszego na rynku hostingu? Sprawdź Zenbox, czyli hosting, któremu zaufało „Subiektywnie o finansach”. Po szczegóły zapraszam tutaj! A tutaj przeczytaj czym różni się porządny hosting od kiepskiego.

>>> Chcesz chronić swoją prywatność podczas przeglądania stron internetowych? Skorzystaj z VPN od firmy Surfshark. Bezpieczeństwo i dyskrecja w sieci level hard za rozsądną cenę. Przetestowane przez ekipę „Subiektywnie o finansach” i Homodigital, czyli subiektywnie o technologii. Sprawdź przed jakimi niebezpieczeństwami chroni cię VPN. Potrzebujesz więcej prywatności i bezpieczeństwa? Kliknij tutaj

Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Codziennie nowy artykuł, w którym walczymy o Twoje prawa, rozwiązujemy problemy, ostrzegamy przed pułapkami, radzimy jak ochronić się przed utratą prywatności, danych lub pieniędzy. Zaglądaj na Homodigital.pl, codziennie nowy felieton!

Źródło zdjęcia: Pixabay