11 grudnia 2023

Kiedy bank może odwołać pozytywną decyzję kredytową? A kiedy nie wypłaci już uzgodnionego kredytu? Scenariusze z najgorszych snów kredytobiorcy

Kiedy bank może odwołać pozytywną decyzję kredytową? A kiedy nie wypłaci już uzgodnionego kredytu? Scenariusze z najgorszych snów kredytobiorcy

Już był w ogródku, już witał się z gąską… Starania o kredyt hipoteczny często są stresujące dla przyszłego kredytobiorcy. W jakiej sytuacji bank może odrzucić wniosek kredytowy już w przedbiegach? Kiedy może odwołać pozytywną decyzję kredytową? A kiedy nie wypłaci już uzgodnionego kredytu? Przedstawiam scenariusze z najgorszych snów kredytobiorcy. Niestety, te koszmary czasem stają się rzeczywistością

Nie wszystkie wnioski kredytowe uzyskują decyzję pozytywną – to oczywiste. Część z nich banki odrzucają. Powody mogą być bardzo różne, a decyzja negatywna może być wydana na różnych etapach analizy kredytowej. Czy można to jakoś przewidzieć? Przygotować się na to? Zapobiec? Odkręcić?

Zobacz również:

Od razu napiszę, że to trudne. Przede wszystkim dlatego, że każdy bank ma swoje procedury. A więc nie ma jednej uniwersalnej rady, jak się zachować w danej sytuacji.

W niektórych bankach występuje coś takiego jak analiza wstępna, a na dalszym etapie następuje analiza finalna, ostateczna wniosku kredytowego. Są jednak też takie banki, w których komplet dokumentów trafia od razu do analityka wydającego decyzję ostateczną. Nawet po decyzji wstępnej pozytywnej nie ma gwarancji, że ta ostateczna również taka będzie.

Analiza wstępna: kiedy bank wyda negatywną decyzję kredytową?

Wstępną analizę przeprowadza pracownik w placówce bankowej (lub centrum hipotecznym). W niektórych bankach jest ona również wydawana automatycznie, po wprowadzeniu przez pośrednika lub bankiera wniosku do systemu bankowego. Na tym etapie sprawdzane są bazy danych o historii kredytowej i wiarygodności płatniczej klienta (BIK, BIG itp.).

Jeżeli masz lub miałeś jakiś problem z terminową spłatą zobowiązań, to zwykle wniosek kredytowy zostanie odrzucony już na wstępie. Negatywne wpisy w bazach nierzetelnych płatników są bowiem wprost przesłanką do odrzucenia wniosku. Generalnie banki nie udzielają kredytów hipotecznych niesolidnym dłużnikom. Jeżeli masz jakieś wątpliwości, to lepiej sprawdź swoje notowania w bazie BIK, zanim podpiszesz umowę przedwstępną zakupu nieruchomości (i zaryzykujesz utratę wpłaconego zadatku).

Na etapie analizy wstępnej bank może odrzucić wniosek również z powodu braku zdolności kredytowej. Sposób jej liczenia oraz akceptowane źródła dochodu są określane w metodyce udzielania kredytów w danym banku. Jeżeli doradca wprowadzi wniosek do systemu, to już wtedy może on nie przejść weryfikacji. Dzieje się tak, gdy dochody klienta pochodzą z nieakceptowanego przez bank źródła, brak w nich systematyczności lub okres uzyskiwania jest zbyt krótki. Nie bez znaczenia jest również waluta uzyskiwanego dochodu.

Analiza wstępna obejmuje również tzw. scoring, czyli algorytm bankowy (ściśle tajny!), który określa „atrakcyjność” klienta dla banku. Można mieć odpowiednie dochody, dysponować wymaganym wkładem własnym i odpowiednim zabezpieczeniem. A mimo wszystko decyzja może być negatywna właśnie z powodu scoringu. „Nieakceptowalne ryzyko” i koniec tematu. Bank danego klienta zwyczajnie nie chce.

Powodem odrzucenia scoringowego mogą być np. byłe lub aktualne chwilówki obciążające konto klienta (i wszelkie zobowiązania pozabankowe). Bez względu na to, czy były one regulowane właściwie czy też z opóźnieniami – raczej nie są informacją zwiększającą wiarygodność klienta. W większości banków – wręcz przeciwnie.

Dodatkowo, jeżeli wnioskujesz o kredyt z dopłatą („Bezpieczny Kredyt 2%”) lub z programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”), to bank może także odrzucić wniosek z powodu niespełnienia wymogów ustawowych. Może również (ale nie musi) zaproponować kredyt standardowy, oczywiście o ile sytuacja wnioskujących na to pozwala.

Pamiętaj: pozytywna, wstępna decyzja kredytowa (zwana także decyzją finansową) wcale nie musi oznaczać, że finalnie decyzja również będzie pozytywna.

Analiza i wycena nieruchomości: co może pójść nie tak?

Zazwyczaj kolejnym etapem jest wycena nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Przypominam, że nie musi to być ta sama nieruchomość, która jest przedmiotem transakcji. Na tym etapie przeprowadzana jest wycena zabezpieczenia. Może być to tzw. wycena bankowa, czyli to w banku określą wartość nieruchomości (a klient jedynie za tę czynność płaci).

Druga opcja to wycena (operat szacunkowy) dostarczona przez wnioskującego. Część banków dopuszcza dostarczenie do analizy własnego operatu wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ale to analityk (człowiek z bankowego zespołu wycen) finalnie określa wartość nieruchomości. Może się zatem zdarzyć, że w banku podejście do wyceny będzie bardziej rygorystyczne niż u zewnętrznego konsultanta i wycena niższa niż wynikająca z tej w operacie.

Od decyzji banku w sprawie wyceny trudno się odwołać. Po prostu tak widzą temat wartości nieruchomości i koniec. Nawet jeśli klientowi wydaje się, że to błąd – bank niestety ma do niego prawo. A wycena ma kluczowe znaczenie w szczególności, gdy wnioskujący dysponuje niewielkim wkładem własnym.

Załóżmy, że klient planuje nabyć nieruchomość za 1,1 mln zł i posiada 10% wkładu własnego, czyli 110 000 zł. A kwota kredytu to 990 000 zł. Jednak analityk w banku szacuje, że zabezpieczenie ma wartość maksymalnie. 950 000 zł. Czy klient może nabyć tę nieruchomość? Oczywiście, ale zmienią się parametry transakcji. Zamiast wnioskowanych 990 000 zł otrzyma najwyżej 90% z 950 000 zł, czyli 855 000 zł.

Aby domknąć transakcję, musi zatem zwiększyć wkład własny do 245 000 zł lub wynegocjować ze zbywcą niższą cenę (co w 99% przypadków nie jest obecnie możliwe). Czy wnioskujący otrzymał decyzję pozytywną? Tak, ale na kwotę o 145 000 zł niższą, niż wnioskował.

Podobnie może się zdarzyć w przypadku, gdy analityk „skoryguje” (w dół) dochód klienta. Ryzykowna branża, krótkie zatrudnienie, zbyt wysokie (w stosunku do podstawy) wynagrodzenie zmienne, sezonowość, duże wahania dochodu np. w przypadku działalności gospodarczej… i już dochód widziany oczami banku może być sporo niższy niż podany na etapie analizy wstępnej. A niższy dochód to także mniejsza zdolność kredytowa i finalnie może być sytuacja jak w przykładzie powyżej.

Nieruchomość może również posiadać wady prawne, które wprost spowodują, że nie może zostać zaakceptowana jako zabezpieczenie. W tym przypadku jej wycena nie ma znaczenia. Najczęściej są to wpisy (wzmianki) w księdze wieczystej, tzw. dożywocie (czyli prawo korzystania z mieszkania), błędy w dokumentacji, wątpliwości odnośnie do prawa własności, a nawet wniosek o nabycie nieruchomości na niepłynnym rynku.

Dla banku zabezpieczenie jest o tyle ważne, że jak kredytobiorca (z jakiegoś powodu) nie będzie spłacał zobowiązania, to bank przejmie zabezpieczenie. Przejmie i zechce je szybko sprzedać za cenę, która pokryje wartość zadłużenia. Jeżeli, zdaniem analityka, mógłby być problem ze zbyciem nieruchomości, to odrzuci on takie zabezpieczenie.

Decyzja ostateczna: już był w ogródku, już witał się z gąską…

Kolejnym etapem jest podpisanie umowy kredytowej. Jednak, pomimo pozytywnej (lub pozytywnej warunkowej) decyzji kredytowej banku wcale nie jest jeszcze pewne, że umowa kredytowa zostanie podpisana, sam kredyt zostanie zaś wypłacony. Rzecz w tym, że w decyzji kredytowej mogą się znaleźć zapisy (warunki) trudne lub nawet niemożliwe do spełnienia.

Może to być np. konieczność wniesienia dodatkowego wkładu własnego (na co wskazała wycena nieruchomości lub niższa zdolność kredytowa klienta) lub np. wymóg spłaty innych zobowiązań (które wnioskujący posiadał). To, że bank decyzję kierunkowo pozytywną wydał to jedno, a to, że wskazał w niej jakieś dodatkowe warunki, które klient ma spełnić, by bank wypłacił pieniądze – to drugie.

W obydwu przypadkach – niższa wycena nieruchomości lub niższa „wycena” dochodów klienta – konieczne jest posiadanie dodatkowych pieniędzy (wyższy wkład własny lub/i spłata zobowiązań). A co jeżeli wnioskujący ich nie posiada? Oznacza to, że pomimo decyzji pozytywnej nie spełni warunków do umowy (lub do uruchomienia) i kredytu nie wypłaci.

Dlatego nie sama pozytywna decyzji określa, czy kredyt zostanie uruchomiony. Równie ważne są ewentualne warunki, jakie należy spełnić. Dlatego, jak otrzymasz decyzję pozytywną, to przede wszystkim sprawdź, na jaką kwotę i na jakich warunkach została wydana oraz jakie są warunki do umowy oraz do uruchomienia.

Masz decyzję kredytową. Uruchomienie kredytu: czy bank może je… odwołać?

Często pytacie, czy po decyzji ostatecznej może się jeszcze „coś” nie udać. Zwykle takie pytania mają jakieś drugie dno, gdyż np. ktoś musi pilnie zmienić zatrudnienie lub zaciągnąć kolejne zobowiązanie. I zastanawia się, czy to może mu „zepsuć” już niemal zakończoną procedurę w banku.

O ile nie kojarzę sytuacji, aby przed uruchomieniem kredytu pracownicy banku dzwonili jeszcze do pracodawcy klienta i np. weryfikowali zatrudnienie, to zdarzało się, że w ostatniej chwili był jeszcze przez bankowców sprawdzany… BIK klienta. W przypadku, gdy analityk znajdzie tam jakieś nowe zobowiązanie, to może poprosić o wyjaśnienie, a w ekstremalnej sytuacji nawet zmienić decyzję! Wtedy oczywiście umowa kredytowa nie zostaje podpisana przez bank.

Po co niektórzy jeszcze zaciągają zobowiązanie przed uruchomieniem kredytu? Najczęściej na pokrycie wkładu własnego lub spłatę kogoś, kto środki na wkład własny pożyczył. A jak wiemy, wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki.

Jeżeli zdolność kredytowa była „na styk”, to może się okazać, że po pewnym czasie już jej nie ma i – jeśli bank się o tym dowie i jego pracownicy zweryfikują sprawę – kredyt nie zostanie uruchomiony. To są rzadkie sytuacje, ale się zdarzają. Dlatego uważaj i przede wszystkim myśl, co robisz, aby sobie na końcu procesu jakoś nie zaszkodzić!

Uwaga: banki potrafią sprawdzić BIK nawet tuż przed uruchomieniem kredytu hipotecznego (już po podpisaniu umowy kredytowej!). I jeżeli pojawią się tam nowe zobowiązania, to klient może zostać poproszony o wyjaśnienie. Jeżeli okaże się, że klientowi np. brakowało wkładu własnego i dlatego zaciągnął zobowiązanie, to w banku mogą kredytu nie uruchomić. Mimo że już jest podpisana umowa!

Jeżeli masz jakiś ciekawy przypadek, którym chciałbyś się pochwalić (lub przestrzec innych wnioskujących), to napisz – robert.sierant@subiektywnieofinansach.pl. Chętnie przeanalizuję sytuacje, w których miało „pójść jak po maśle”, a jednak decyzja kredytowa banku była negatywna.

strona internetowa autora: Robert Sierant, zdjęcie tytułowe do tekstu: Jas Min/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
14 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Jan
2 miesięcy temu

Współczesna forma niewolnictwa.
Oczywiście, rozumiem opisane powyższe praktyki banków i pożyczając komuś zawodowo pieniądze stosowałbym podobne.
Niemniej jednak.

Jan
2 miesięcy temu

To mnie zawsze ciekawiło – jak ma bank zadzwonić do pracodawcy i się czegoś dowiadywać o moich zarobkach? Niby na jakiej zasadzie kadry (czy kto tam by rozmawiał) mają Xsińskiemu dzwoniącemu „w imieniu banku” podawać jakiekolwiek informacje o mnie i moich dochodach? Przecież każdy może zadzwonić i podać się za pracownika banku.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Jan

Oni raczej potwierdzają fakt zatrudnienia, raczej nie pytają o kwoty

Platnik500
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Co nie zmienia faktu, że kadry takiej odpowiedzi nie powinny udzielić…

Przemysław
2 miesięcy temu

Znam sytuację z autopsji, że bank odrzucił kredyt na etapie badania wartości budowanego mieszkania przez to, że cała budowa była zaskarzona przez sąsiednią wspólnotę. Dopiero po 9 msc jak sprawa w sądzie została zakończona i wyrok na korzyść developera się uprawomocnil to banki na tą samą nieruchomość zaczęły wydawać pozytywną decyzję.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Przemysław

no to grubo. Wydawałoby się, że już nic złego nie może się zdarzyć…

Przemysław
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Finalnie wyszedłem na tym na plus. Miałem przez okres budowy płacić odsetki od kredytu a w chwili odbioru zacząć spłacać kapitał z odsetkami. Przez tą sprawę developer nie wymagał ode mnie środków aż do chwili zakończenia się jej w sądzie a to zbiegło się już z odbiorem mieszkania. Kilka tysięcy zostało w kieszeni ☺️

Kirnin
2 miesięcy temu
Reply to  Przemysław

A to coś w tym dziwnego?

Aaa
2 miesięcy temu

Rok temu staraliśmy się o kredyt na zakup mieszkania z rynku wtornego w największym polskim banku i dostaliśmy pozytywna decyzję kredytową. Następny krok to notariusz i przeniesienie własności do czego doszło. Kolejny krok wypłata kredytu i zonk odmowa. Na głowie 2 wierzycieli – były właściciel który nie dostał pieniędzy i bank właściciela bo mieli kredyt na mieszkanie. Katastrofa.

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Aaa

Masakra…

Gosia
2 miesięcy temu
Reply to  Aaa

Brzmi strasznie… jak wam sie to udalo pozniej odkrecic? Wzieliscie kredyt w innym banku?

Gosia
2 miesięcy temu

Czy jest jakas mozliwosc zeby sie przed tym zabezpieczyc jako sprzedajacy? Czy jest mozliwy zapis w umowie przyrzeczonej o mozliwosci odstapienia od umowy w razie odmowy wyplaty kredytu przez bank?

Magda
1 miesiąc temu

Czy jeżeli po wydaniu decyzji kredytowej (a przed podpisaniem umowy), zakład pracy jednego z kredytobiorców zostanie postawiony w stan likwidacji to kredytobiorca ma obowiązek poinformować o tym bank?
Czy jeżeli bank dowie się o tym sam (np. Pracownik banku przeczyta o tym w gazie – chodzi o ogromne przedsiębiorstwo, które w praktyce zapewne nie zostanie zlikwidowane a postawienie w stan likwidacji to jedynie środek to osiągnięcia pewnych celów politycznych) to decyzja również może zostać cofnięta?

Admin
1 miesiąc temu
Reply to  Magda

Przed podpisaniem umowy moim zdaniem nie jest to obowiązek klienta. Dopiero umowa go wiąże różnymi obowiązkami. Gdyby bank zapytał to nie można skłamać, ale moim zdaniem dopóki nie zapyta, to nie trzeba informować

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu