Nie zazdrościmy Ukraińcom wojny. A możliwości zakupu własnego mieszkania? Bez kredytowej pętli na szyi po 2-3 latach oszczędzania stać ich na własne „M”

Tak samo jak ceny mieszkań nad Dnieprem dla Polaków mogą wydawać się szokująco niskie, tak samo zaskakujące mogą być realia dotyczące tego, jak szybko i w jaki sposób przeciętny Ukrainiec może zostać pełnoprawnym właścicielem swojego dachu nad głową. Wygląda to zupełnie inaczej niż w Polsce. Dużo mniejsze znaczenie mają banki i kredyty. Ukraińcy finansują zakup mieszkania znacznie łatwiej niż Polacy

Żeby zrozumieć, z jakiego punktu przeciętny Ukrainiec startuje do wyścigu o mieszkanie, warto przyjrzeć się temu, ile średnio statystycznie zarabia. Według danych Państwowej Służby Statystyki Ukrainy w I kw. tego roku średnie zarobki w skali kraju wyniosły 18 900 hrywien, czyli ok. 475 dolarów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Trzeba jednak wziąć poprawkę na to, że średnia uwzględnia płace ukraińskiej budżetówki, które są bardzo niskie i ciągną mocno w dół całą średnią. W wielu sektorach budżetówki oficjalne zarobki są tylko dodatkiem do tego, co się realnie zarabia. Realne dochody lekarzy, nauczycieli, nie mówiąc już o urzędnikach, są znacznie wyższe niż to, co figuruje w statystykach. Jak to możliwe?

Ile tak naprawdę zarabia się nad Dnieprem?

Lekarzowi w publicznej placówce służby zdrowia standardowo zostawia się w czasie wizyty banknot 100- lub 200-hrywnowy. Nauczyciele uzależniają wystawiane dzieciom oceny od tego, jak dalece rodzic „zadba o ich samopoczucie”. O urzędnikach, policjantach, a nawet strażakach lepiej już nic nie mówić. Cały sektor publiczny jest w ten sposób „dofinansowywany”.

Średnią oficjalną obniża też rozpowszechniona nad Dnieprem praktyka wypłacania zarobków „w kopercie”, polegająca na zatrudnianiu pracownika z minimalnym ustawowym wynagrodzeniem, od którego odprowadzane są podatki i składki na ubezpieczenie społeczne i dopłacanie pensji do uzgodnionej wysokości gotówką, poza oficjalnym obiegiem.

Dla potrzeb obecnego artykułu weźmy raczej płacę kasjera w supermarkecie. W popularnej sieci ATB, odpowiedniku naszej Biedronki, to 1200 hrywien dziennie, w obliczonej na ukraińską klasę średnią sieci Silpo to 35 500 hrywien miesięcznie, a chętnych do pracy szukają one non-stop. Praca męcząca, wyczerpująca – i fizycznie, i psychicznie – no ale jest. Możemy więc przyjąć, że jeśli młody człowiek w większym mieście potrzebuje pracy, to może ją znaleźć i dostać za nią jakieś 30 000 hrywien miesięcznie. To w przeliczeniu ok. 3000 zł. I to będzie nasz punkt odniesienia.

Podatek dochodowy od osób fizycznych to 18%, do tego 1,5% podatku wojennego, w sumie 19,5%. Mamy więc młodą ukraińską parę dwudziestoparolatków na progu kariery zawodowej mieszkającą w Kijowie, Odessie, we Lwowie, która w sumie miesięcznie może dysponować dochodem „na rękę” na poziomie niecałe 50 000 hrywien, czyli 1200 dolarów. W przeliczeniu na naszą walutę to ok. 4700 zł. Przyjmijmy też, że każde z dwójki młodych ludzi ma rodzinę, która w razie potrzeby jest w stanie „samoopodatkować się” dla swojego dziecka na poziomie 100 dolarów miesięcznie.

Zaoszczędzić z zarobków na przyszłe mieszkanie już po 2-3 latach?

To, co różni młodych Ukraińców od młodych Polaków, to już na początek lekkość, z jaką mogą sobie pozwolić na to, żeby nie mieszkać pod dachem swoich rodziców. Koszt wynajmu „żyłkoopu” zaczyna się od 3000 hrywien miesięcznie. Dodajmy do tego 4000 na opłaty za światło, gaz, wodę, a i tak naszym młodym zostanie w ręku ponad 40 000 hrywien, czyli ponad 80% dochodu.

Mniej więcej 4000 hrywien trzeba wydać w Kijowie, żeby wynająć jednopokojowe mieszkanie. W Odessie wynajmiemy jeszcze taniej, bo raptem za 2500 hrywien. Najdrożej oczywiście jest we Lwowie, uznawanym za miasto stosunkowo bezpieczne w czasie wojny – tu ceny wynajmu zaczynają się od 6000 hrywien za jednopokojowe mieszkanie w kamienicy przedstawionej jako „polski lux”.

Do tego dodać trzeba jeszcze opłaty komunalne, ale i tak, podobnie jak w przypadku „żyłkoopu”, w kieszeni takiej młodej pary, nawet w najdroższym Lwowie, do rozdysponowania zostanie spokojnie 35 000 hrywien. Po odliczeniu wszystkich innych wydatków bieżących wyjdzie nam, że młoda ukraińska para, niespecjalnie zaciskając zęby, może miesięcznie odłożyć na własne „M” jakieś 500 dolarów.

Mówimy jednak o młodych ludziach. Na pewno nie wszyscy chcą wciąż tylko mocno zaciskać pasa i odkładać, czasem chcą po prostu skorzystać z uciech życia. Ograniczmy im więc ten ciężki okres oszczędzania do dwóch lat. To wystarczająco, żeby się zmęczyć, na tyle krótko, żeby jakoś wytrzymać. Jaki wynik otrzymujemy?

W szufladzie, bo do banku raczej by tych swoich ciężko zapracowanych pieniędzy nie zanieśli, mają 24 x 500 – 12 000 dolarów. To w przeliczeniu ponad 47 000 zł. Jeśli rodzice pary, tak jak założyliśmy, „samoopodatkowali się” na wsparcie dzieci, na starcie mamy jeszcze dwa razy po 2400 dolarów. W sumie wychodzi 16 800 dolarów, czyli nieco ponad 66 000 zł.

Czytaj też: Mieszkania w Polsce coraz droższe. A w Ukrainie? Ile trzeba zapłacić za metr mieszkania w ogarniętym wojną kraju? Czy ktoś te nieruchomości kupuje?

A co jeśli, nasi dwudziestoparolatkowie chcieliby już teraz normalnie pożyć jak ludzie, a nie tylko oszczędzać w oczekiwaniu na swoje wymarzone własne „M”? Przyjmijmy, że zamiast 500, będą odkładali 300 dolarów miesięcznie, a każdemu z nich dzięki temu zostanie na bieżące wydatki dodatkowe 4000 hrywien, czyli tyle, za ile musi przeżyć miesiąc większość ukraińskich emerytów. I wydłużmy czas oszczędzania do 3 lat. Co mamy? Nasi młodzi zbiorą sami 10 800 dolarów, a ich rodzice w tym czasie z „samoopodatkowania” już po 3600 dolarów, co w sumie da 18 000 dolarów.

Takie pieniądze wystarczą, by kręcąc nosem przebierać jak w ulęgałkach w morzu propozycji na nieruchomościowym rynku wtórnym w Kijowie, Odessie i Lwowie.

A ile trzeba oszczędzać na nowe mieszkanie na rynku pierwotnym?

Porównajmy to teraz z cenami mieszkań na rynku pierwotnym. Tu możliwości będą mocno ograniczone, ale… wciąż będą. Zebranych w ciągu dwóch-trzech lat pieniędzy parze młodych Ukraińców, którzy pracowali na kasie w supermarkecie i dostali niewielkie wsparcie od rodziców, wystarczy, żeby kupić okazyjne jednopokojowe 41 m2 w podkijowskim Hostomelu za 14 000 dolarów i zostanie jeszcze kilka tysięcy dolarów na wykończenie. Zebranych pieniędzy wystarczy też na kupno za 15 800 dolarów niewielkiego dwupokojowego mieszkania z aneksem kuchennym na kijowskim przedmieściu Swiatopetriwskie.

Gdyby bardzo im się spieszyło, to już po roku oszczędzania za 7500 dolarów ze wsparciem od rodziców mogliby kupić kijowski odpowiednik polskiego „mikroapartamentu”, tylko… kto by chciał w czymś takim mieszkać we dwoje, skoro można żyć jak ludzie…

Znacznie mniejszy wybór nasza hipotetyczna para ma w Odessie. Najtańsze mieszkanie w „nowostroju” kupi tu za 13 000 dolarów i jeszcze zostanie jej kilka tysięcy dolarów na wykończenie, ale to koniec możliwości. We Lwowie nasi hipotetyczni młodzi o mieszkaniu z rynku pierwotnego mogą tylko pomarzyć, bo najtańsze kosztuje pięć razy tyle, ile udałoby się im zebrać. Nie znaczy to jednak, że zostaną bez własnego dachu nad głową, bo najtańsze jednopokojowe mieszkanie z rynku wtórnego kupią tu już za kilkanaście tysięcy dolarów.

Jak widać, na jakieś mieszkanie przeciętna ukraińska rodzina czy po prostu para – single są tu ewidentnie przegrani – spokojnie może sobie odłożyć w ciągu paru lat, nie wieszając sobie na szyi kredytu na długie lata.

Kredyt hipoteczny to nad Dnieprem jedynie podpórka pozwalająca dostać już dziś to, co samemu można by sobie kupić, odkładając trochę dłużej. Szczerze mówiąc, to podpórka, do której Ukraińcy nauczyli się podchodzić z dużą ostrożnością po bolesnej nauczce z 2008 r.

Nieudany eksperyment z bankowymi kredytami w dolarach…

Początek wieku był nad Dnieprem czasem prosperity – gospodarka rozwijała się w szybkim tempie, równie szybko pęczniały portfele obywateli. Na tyle, że w 2006 r. w odeskim supermarkecie czarny kawior z jesiotra sprzedawano na wagę z pojemnika mieszczącego kilka kilogramów tego specjału, a wanienki z kilkoma rodzajami czerwonego kawioru były stałym elementem osiedlowych sieciówek.

Nikt nawet nie przypuszczał, że coś może pójść nie tak, brano więc kredyty na nowe samochody, mieszkania i domy. A że dolar wciąż taniał i taniał, to brano te kredyty nie w hrywnie, w której zarabiano, tylko w dolarach właśnie. A jednak coś poszło nie tak – jesienią 2008 r. do Ukrainy dotarł z Zachodu kryzys finansowy, a wraz z nim zaczęła się błyskawiczna dewaluacja hrywny.

We wrześniu 2008 r. za jednego dolara płacono 4,7 hrywny, a pod koniec listopada już 7,65. Przez kilka lat kurs amerykańskiej waluty utrzymywał się na poziomie nieco poniżej 8 hrywien. Taka dewaluacja oznaczała, że przeliczony na hrywny dolarowy kapitał, jaki teraz trzeba było spłacić, wzrósł z dnia na dzień o niemal dwie trzecie. O tyle samo wzrosły odpowiednio raty kredytów. Tyle że zarobki pozostały na dotychczasowym poziomie.

Dodajmy do tego, że ukraińskie prawo przewiduje swoistą „niewolę za długi” – komornik ma prawo wystąpić do sądu o wydanie dłużnikowi zakazu opuszczania kraju, co w praktyce oznaczało, że ktoś, kto nie mógł spłacić gigantycznego kredytu, miał jednocześnie mocno ograniczone możliwości ratowania się wyjazdem za granicę. Nie mógł więc dorobić w twardej walucie, żeby szybciej spłacić zadłużenie. Skończyło się liczonymi w tysiącach eksmisjami, stratą dorobku często całego życia i morzem łez.

Nic więc dziwnego, że dziś na hipotekę w Ukrainie patrzy się mocno podejrzliwie. Co nie znaczy, że nie ma tam ciekawych rozwiązań w tym zakresie. Jakie?

Preferencyjny kredyt hipoteczny też funkcjonuje. Jak działa?

Kredytu hipotecznego w ramach rządowego programu „eOselia” udziela znacjonalizowany w 2016 r. Privatbank. Można tam otrzymać do 5 mln hrywien z okresem spłaty od 2 do 20 lat. Obowiązkowy wkład własny to 20%. Rządowy program przewiduje dwie stawki oprocentowania 3% i 7%, w zależności od tego, kto bierze kredyt. Podstawowa stawka 7% przewidziana jest dla weteranów wojennych i członków ich rodzin oraz bliskich żołnierzy poległych na froncie, uchodźców z terenów objętych walkami lub zajętych przez Rosjan (te kategorie osób mogą brać kredyt niezależnie od tego, czy mają jakieś mieszkanie i jakiej ono jest powierzchni).

O kredyt wystąpić mogą też wszyscy, którzy nie mają własnego lokalu mieszkalnego lub mają lokal mniejszy niż 52,5 m2 dla jednoosobowych gospodarstw domowych (limit rośnie o 21 m2 dla każdej kolejnej osoby wchodzącej w skład gospodarstwa domowego). Stawkę preferencyjną 3% rocznie przewidziano dla żołnierzy kontraktowych, pracowników służby zdrowia, pedagogów w przedszkolach, nauczycieli szkół i wykładowców akademickich. Kredyt w ramach programu mogą brać osoby w wieku od 21 do 65 lat.

Szczegółowo określono też, jakie nieruchomości można kupić za zaciągany kredyt. Dla preferencyjnej stawki 3% jest to mieszkanie lub dom w Kijowie albo w centrum obwodowym (odpowiedniku naszych miast wojewódzkich), nie starsze niż 10 lat. Dla reszty kraju zasady są łagodniejsze – tu kupowany za kredyt budynek nie może mieć więcej niż 40 lat w momencie spłaty ostatniej raty kredytu, a mieszkanie nie może pochodzić sprzed 1960 r., nie można też wziąć tego kredytu na zakup daczy. Za to biorący kredyt ze stawką podstawową 7% właściwie muszą kupować wyłącznie na rynku pierwotnym, bo kredyt dostaną wyłącznie na zakup domu lub mieszkania mającego maksimum 3 lata.

Zaskakująca z polskiego punktu widzenia będzie z pewnością powierzchnia lokali objętych rządowym programem – kredyt udzielany jest na mieszkanie o powierzchni do 52,5 m2 dla singla, limit powierzchni rośnie o 21 m2 na każdego następnego członka rodziny. Dla domów jednorodzinnych i segmentów powierzchnia to 62,5 m2 na pierwszego i po 21 m2 na każdego kolejnego członka rodziny.

Nad Dnieprem nie ma też mowy o jakichś horrendalnych bankowych prowizjach za udzielenie kredytu – jednorazowa opłata z tego tytułu to „aż” 8000 hrywien, czyli… 800 zł.

Hipotetyczni kredytobiorcy w bankowym kalkulatorze

Po trzech latach oszczędzania opisana powyżej młoda para ma w ręku 18 000 dolarów, czyli 720 000 hrywien. Powiedzmy, że 120 000 zostawią sobie na wykończenie mieszkania, na wkład własny będą więc mieli 600 000. Nie będą już wynajmować mieszkania, więc 100 dolarów dotychczasowego czynszu będą mogli przeznaczyć na spłatę kredytu.

To, razem z odkładanymi do tej pory 300 dolarami, daje miesięcznie 400 dolarów. Rodzicom, po kilku latach wsparcia, podziękowali za pomoc i teraz będą sami spłacać swoje zobowiązania. Nie należą do żadnej z kategorii uprawnionych do kredytu ze stawką 3%, więc zaciągną go na 7% w skali rocznej. Z ratą miesięczną na poziomie 350 dolarów przy okresie spłaty 10 lat dostaną 30 000 dolarów kredytu.

Co za to kupią? Już z mniejszym kredytem hipotecznym na poziomie 20 000 dolarów razem z tym, co odłożyli, stać ich będzie na dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 61 m2 w podkijowskiej Buczy. Z kolei 22 000 dolarów kredytu otwiera drogę do „M-2” o powierzchni 51 m2 na innym przedmieściu ukraińskiej stolicy – Sofijiwskiej Borszczagiwce. W Kijowie z kredytem w wysokości 32 000 dolarów kupią dwupokojowe 68 m2 w dzielnicy Hołosiejewo.

Na granicy ich możliwości będą też: 56-metrowy segment w pobliżu kijowskiego lotniska Żuliany i 85-metrowy segment w podkijowskim Boryspolu. Nie kupią niestety w ramach rządowego programu, choć teoretycznie byłoby ich stać, pięciopokojowego apartamentu w podkijowskim Wyżhorodzie, bo powierzchnia 128 m2 wymagałaby, żeby mieli trójkę dzieci.

W Odessie 9000 dolarów kredytu hipotecznego, które bez problemu spłacą w 3 lata, otworzy im drzwi do jednego pokoju i w sumie 41 m2 na Mołdowance. Będą jednak musieli obejść się smakiem i zrezygnować z zakupu 4 pokoi o powierzchni 75 m2 w tym samym domu, bo choć wystarczyłoby im na to 29 000 dolarów kredytu, to nie zmieszczą się w limicie powierzchni mieszkania. Chyba że zdecydują się na dziecko, wtedy wszystko będzie się zgadzać.

Taki sam kredyt pozwoli też na zakup dwupokojowego 52 m2 w dzielnicy Arkadia, w pobliżu pełnej klubów reprezentacyjnej plaży. Na dom ani segment na rynku pierwotnym pieniędzy nawet z kredytem im tu nie wystarczy. We Lwowie nawet z kredytem hipotecznym nasi młodzi Ukraińcy nie będą mieli dziś szansy na nowo wybudowane „M”. Dlaczego? Do najtańszego z dostępnych mieszkań musieliby wziąć tego kredytu aż 65 000 dolarów. A to za dużo.

Warto jeszcze na zakończenie zauważyć, że ukraińscy nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym mogą liczyć nie tylko na siebie i kredyt bankowy. Bardzo wielu deweloperów oferuje nabywcom rozłożenie płatności na nieoprocentowane raty – standardowy czas takiej „razsroczki” to 3 lata.

Czytaj też: Czy polski rynek pracy może się załamać, gdy nastąpi zawieszenie wojny? Czy grozi nam masowy odpływ Ukraińców wracających odbudowywać swój kraj?

Źródło zdjęcia: Viktor Bystrov/Daria Strategy/Unsplash