Jak bezpieczenie wynająć komuś mieszkanie? Pięć rad dla początkujących „kamieniczników”, by mieć 5% zysku z mieszkania (co najmniej)

Co najmniej 5% rocznie „na czysto”. A jak dobrze pójdzie, to i 8-9%, ale to stopa zwrotu zarezerwowana dla najlepszych. Tyle zarabia się na wynajmie mieszkań. Często jest to zarobek okupiony nerwami, stratami i problemami. Bo w Polsce prawo lepiej chroni tych, co nie płacą czynszu, niż właścicieli nieruchomości. Na co zwrócić uwagę jeśli chcemy zarobić na wynajmowaniu swojego mieszkania?

Wrzesień i październik to szczyt sezonu na rynku najmu mieszkań. Studenci wracają do nauki, co bardziej mobilni pracownicy po wakacjach zmieniają miejsce pracy. A ci, którzy kupili mieszkanie, by na nim zarabiać, zacierają ręcę, bo to czas podpisywania nowych umów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Kamieniczników” w Polsce przybywa, bo trzymanie kasy w banku nie chroni przed utratą wartości oszczędności. Według danych NBP nawet co drugie mieszkanie kupowane jest za gotówkę (jeszcze dwa lata temu było to 70%). Duży odsetek nieruchomości kupowanych za gotówkę to nie transakcje z myślą o zapewnieniu sobie dachu nad głową, lecz inwestycja, której celem jest oddanie mieszkania w najem.

Od prawie roku widać co prawda symptomy studzenia rynku i pojawiają się pytania o stopę rentowności najmu. A dokładnie o to, jak długo jeszcze będzie można w ten sposób zarabiać znacznie lepiej, niż w banku. Średnia cena transakcyjna cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to już prawie 10.000 zł. Jak długo da się te coraz wyższe ceny zakupu refundować coraz wyższymi czynszami? Na razie statystyczne mieszkanie na wynajem daje zarobić średnio 5% w skali roku i to na czysto, po odjęciu wszystkich kosztów. Depozyt bankowy – 1,5%.

Czytaj też: Wynajem na własnej skórze, czyli wyliczenia Michała Szafrańskiego

Czytaj też: Ubezpieczasz mieszkanie? Oto zapisy, na które warto zwrócić największą uwagę przed zakupem polisy

Czytaj też: Umowa na wyłączność: nie podpisuj takiej, gdy sprzedajesz mieszkanie, a wiesz, że cię energia rozpiera. A agent jest bez energii

Aaaa… solidny najemca pilnie poszukiwany

Ale żeby inwestycja z myślą o wynajmie była udana, oprócz zakupu lokalu potrzebny jest ktoś, kto zechce go wynająć. Według danych Eurostatu mieszkania wynajmuje tylko 15,7% z nas. Na zachód od Odry, aż po Lizbonę, ten odsetek nie wynosi mniej niż 23% do 48%.

Sumienny, uczciwy, a nade wszystko wypłacalny najemca to dobro deficytowe. Scenariuszem jak z koszmaru jest sytuacja, w której najemca nie płaci, ale wyprowadzić się nie chce. Proszony o komentarz co do takich sytuacji prawnik, członek Business Centre Club stwierdził, że „jeśli ktoś, nie płaci, a umówiliśmy się, że będzie to robił, to powinien się wyprowadzić choćby następnego dnia”.

Rzeczywistość jest jednak inna. Właściciele są pozostawieni sami sobie z nieuczciwym najemcą. To, że ktoś nie płaci i nie chce się wyprowadzić, to skrajny scenariusz, ale są i przecież notoryczni imprezowicze, którzy uprzykrzają życie stałym  lokatorom, są najemcy, którzy niszczą sprzęt domowy i nadgorliwcy, którzy właściciela traktują jak swojego konsjerża i dzwonią do niego w błahych sprawach. Tutaj nawet konsjerż od Revoluta nie pomoże;-)

Sytuacja idealna, to taka, w której dwie strony się szanują i ufają sobie, czyli traktują się poważnie. W rodzimych realiach to niestety rzadkość. Dlatego, żeby utrzymać wysoką rentowność najmu i bezpieczenie zarabiać na wynajmie mieszkania, trzeba stosować kilka zasad.

Czytaj też: Czynsz za mieszkanie, prąd i gaz, opłaty za wodę i wywóz śmieci. Czy w 2019 r. czekają nas kolejne podwyżki stałych rachunków?

Czytaj też: Pośrednicy kredytowi mają problem? Morizon „odpalił” automat porównujący kredyty na mieszkanie. Online zawnioskujesz o pieniądze

Czytaj też: Bezpiecznie kupić mieszkanie na kredyt? W Polsce to często niemożliwe. Niepokojące dane

1. Solidna kaucja i dokumentacja na start

Sumiennego najemcę również poznaje się nie po tym, jak zaczyna, ale po tym, jak kończy. Czy po rozstaniu mieszkanie nie nadaje się do remontu? Nie ma dziur w ścianach? Żeby chociaż częściowo zabezpieczyć się przed kosztami ponownego doprowadzenia lokum do stanu używalności, warto zadbać o… solidny wymiar kaucji.

Rynkowe minimum to kaucja w wysokości miesięcznego czynszu, ale coraz częściej można spotkać umowy, w których jest to dwu- lub nawet trzymiesięczny czynsz. Ci, którzy znajdą chętnych żeby tyle zapłacić, opowiadają, że skończyły im się problemy z najmem na krótki termin, rotacja klientów i dostają za to same „poważne” oferty.

Z jednej strony zabezpiecza to interesy właścicieli, ale z drugiej może spowodować problemy ze znalezieniem chętnych na mieszkanie, bo mocno zawęża pulę potencjalnych klientów: mało, który student może sobie pozwolić żeby zamrozić na „nieoprocentowanej lokacie” 5000 zł. Jeśli nie chcemy mieć pod dachem studenta, a chcemy zwiększyć szansę, że lokator będzie wypłacalny, kilkumiesięczna kaucja na pewno nam w tym pomogą.

Koniecznie należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, czyli podsumowanie tego co jest na wyposażeniu mieszkania, w jakim stanie, ale też jaki jest stan liczników. To chroni obydwie strony, bo właściciel mógł zapomnieć, że wywiózł lampę nocną, albo że mikrofalówka nie działa – wtedy łatwo będzie mu odświeżyć pamięć podpisaną listą.  Jako „dowód rzeczowy” nie zaszkodzi kilka zdjęć z dnia, w którym najem się rozpoczyna. Takie załączniki są nieodzowną częścią umowy.

Czytaj też: Ile kanapek musisz sobie zrobić, żeby pieniądze na wkład własny do mieszkania… zebrały ci się same? Avocado Index daje do myślenia

Czytaj też: Czy wybrać kredyt z niskim wkładem własnym, czy z wysokim?

2. Które media są w czynszu, a które nie? Prąd, gaz, woda?

Niektórzy właściciele biorą czynsz na siebie, czyli uzupełniają kwotę płaconą przez najemcę o zaliczkę na poczet rachunków za wodę, składkę remontowa, wywóz śmieci, czy opłaty administracyjne. Inni zobowiązują lokatorów do ponoszenia tych kosztów, a opłaty zaszywają w co miesięcznej stawce za najem. Reguły nie ma.

W umowie warto określić czy lokator płaci tylko za prąd i gaz, czy też za inne media. Jeśli chcemy mieć pewność, że najemca nie będzie się uchylał od regulowania opłat, można zaproponować mu przepisanie na niego umów. Jeśli myśli o najmie na lata, a nie na miesiące, nie ma powodu by się nie zgodził.

Nieźle sprawdza się sytuacja, w której najemca płaci stały czynsz (niestety, wtedy musi być policzony „z górką”), a my – jako właściciele mieszkania – ponosimy koszty wszystkich rachunków, mając jednocześnie wgląd w ich wysokość. Wtedy też mamy pewność, że nie będzie żadnych opóźnień w płatnościach. Rachunki zbieramy, a raz na pół roku rozliczamy salda z najemcą. Jeśli do czynszu wpisaliśmy nieco większe opłaty, niż faktyczne zużycie – zwracamy najemcy trochę grosza. W innym przypadku – on dopłaca.

3. Kto co naprawia i za co płaci?

Generalnie mówi o tym artykuł 6. ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawo głosi, że obowiązkiem najemcy jest m.in. naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek i wykładzin;
• płytek i kafelków;
• mebli, sprzętu kuchennego, sprzętu AGD i wyposażenia łazienki (kranów, baterii, zaworów i innych urządzeń sanitarnych);
• gniazdek i włączników;
• dbanie o drożność rur i naprawy w przewodzie odpływowym;

Zaś do obowiązków właściciela należy m.in:

• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
• wymiana podłóg, posadzek i wykładzin,
• wymiana tynków,
• wymiana grzejników

Czyli wynika z tego, że jeśli strony nie umówią się inaczej (w umowie można zmienić proporcję), to właściciel jest jednak całkiem dobrze zabezpieczony – przynajmniej na papierze. Warto – dla czystości relacji – zapisać te sprawy w umowie, nie zdawać się na literę prawa. Najemca, widząc w umowie podział obowiązków, nie będzie mógł potem mówić, że czegoś „nie wiedział”.

4. Zadbaj o ciągłość najmu, czyli wypowiedzenie

Puste mieszkanie nie zarabia na siebie, dlatego tak ważne jest aby w ciągu roku nie tracić choćby miesiąca na szukanie najemcy. Może w tym pomóc a) dłuższy okres wypowiedzenia, b) opłaty za wypowiedzenie umowy w pierwszym roku jej trwania. Mogą one maleć im bliżej do pełnych 12 miesięcy trwania umowy.

Żeby ograniczyć rotację lokatorów, najlepiej już w ogłoszeniu zawrzeć informację, że nieruchomość wynajmujemy na co najmniej rok. Po tym czasie zastrzec np. kwartalny okres wypowiedzenia. To powinno zniechęcić lekkoduchów, którzy lubują się w przeprowadzkach, a nam dać czas na znalezienie następcy i zachowanie ciągłości najmu.

Czytaj też: Książeczka mieszkaniowa na wagę złota. Chcesz wypłaty premii gwarancyjnej? Pokaż dokument. A jeśli nie masz, bo się zgubił?

Czytaj też: Fundusze nieruchomości mają dziś zniszczoną reputację? Istnieje ich bezpieczniejsza formuła – przekonuje Michał Sapota. I przedstawia swój pomysł na 6-8% rocznie

5. Najem okazjonalny daje większe prawa

Choć jako przepis obowiązuje już od 18 lat, to mam wrażenie (być może mylne), że zacząłby być stosowany dopiero niedawno. Szczerze, to nie wiem skąd wzięła się nazwa, ale na pewno nie chodzi o to, że mieszkanie wynajmuje się okazjonalnie – wręcz przeciwnie, to rodzaj umowy, który dużo bardziej szczegółowo reguluje relacje lokator-właściciel z korzyścią dla tego drugiego.

Ba, umowa najmu okazjonalnego wyłącza niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, więc przynajmniej w teorii powinna dawać gwarancję bezpiecznego wynajmu. W dodatku na jej podstawie najem może trwać nawet 10 lat.

Najważniejsze cechy umowy najmu okazjonalnego to:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
• Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. powrót do rodziców)
• Oświadczenie właściciela lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (czyli raczej nie wprowadzimy się do byłego małżonka)

Powyższe oznacza, że na podstawie najmu okazjonalnego stosunkowo szybko i sprawnie powinno dać się usunąć z mieszkania niepłacącą osobę. Ale żeby zabezpieczenie wynikające z tego typu umowy było pewne – właściciel, musi taką umowę zgłosić w lokalnej skarbówce w ciągu 14 dni.

Umowa ogranicza liczbę osób, które będą zainteresowane ogłoszeniem, bo nie wszyscy będą chcieli podpisywać się pod aktem notarialnym, a innym trudno będzie wskazać mieszkanie zastępcze.

Podsumowując – ponieważ świat, w którym żyjemy nie jest idealny, chcąc mieć jako taką pewność, że na wynajmie nie stracimy, musimy dobrze zadbać o swoje interesy poprzez solidną umowę, bo domyślnie prawo daje niemałe możliwości nieuczciwym lokatorom. W innym wypadku pozostanie nam zostawić mieszkanie puste, albo wynajmowane tylko rodzinie, albo osobom z polecenia. A tych jest jednak ograniczona liczba.

źródło zdjęcia: PixaBay