9 czerwca 2022

Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Kiedy warto nadpłacić kredyt hipoteczny? Czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności? Pytania na czas wysokiej inflacji

Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Kiedy warto nadpłacić kredyt hipoteczny? Czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności? Pytania na czas wysokiej inflacji

Czy dzisiaj jest dobry moment na zakup mieszkania? Czy warto nadpłacić – albo spłacić wcześniej – swój kredyt hipoteczny? Przy jakim oprocentowaniu kredyt o stałej stopie procentowej przestaje się opłacać? Z pytaniami o kredyty hipoteczne mierzy się Marcin Grabiszewski, który odpowiada za ich ofertę w banku BNP Paribas

Bardzo wielu czytelników „Subiektywnie o Finansach” zastanawia się, jak długo potrwa kredytowy kryzys. Wysokie stopy procentowe, spadek zdolności kredytowej, ostrzejsze zasady jej obliczania narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego… Niektóre banki ograniczają dostęp do kredytów, obawiając się tego, że klientów nie będzie na nie stać. Czy w związku z tym wszystkim to jest dobry moment na zakup mieszkania? Czy za rok, dwa będzie taniej lub łatwiej? Rozmawiam o tym z Marcinem Grabiszewskim, który odpowiada w BNP Paribas za ofertę kredytów hipotecznych.

Zobacz również:

Maciej Samcik: Czy dzisiaj jest dobry moment na zakup mieszkania, czy też lepiej poczekać rok lub dwa? Oczywiście przy założeniu, że w ogóle mamy zdolność kredytową lub oszczędności, które pozwalają na zakup mieszkania. Czy to jest dobry moment na taką transakcję?

Marcin Grabiszewski: Mieszkanie nie jest dobrem konsumpcyjnym, które się kupuje impulsowo. Jego zakup raczej odzwierciedla aktualne potrzeby danej osoby lub rodziny. Nie znam żadnych prognoz, które by mówiły, że z dużym prawdopodobieństwem, w okresie roku, dwóch, nastąpi jakaś mocna przecena nieruchomości. Wiadomo, że teraz pewnym ograniczeniem może być spadająca zdolność kredytowa. Pytanie czy za rok się coś zmieni? Gdybym miał obstawiać, to raczej nie powiedziałbym, że stopy procentowe w ciągu roku się obniżą. W perspektywie kilku lat już prędzej. Ale jeśli ktoś myśli „poczekam kwartał, będzie taniej, a kredyt potanieje”, to raczej się zawiedzie. Ale powtarzam pierwszą myśl: moment na zakup mieszkania jest wtedy, kiedy się go potrzebuje.

Gdzie jest granica, za którą klient traci zdolność kredytową? Przy jakim procentowym obciążeniu budżetu domowego ratą traci się zdolność kredytową? Bliżej 30% czy bliżej 50%?

Ten limit jest w okolicach 50% lub trochę więcej, przy czym musimy pamiętać, że szacując ten wskaźnik, odnosimy się nie tylko do raty kredytu, o który klient wnioskuje, ale też do innych obciążeń, które ewentualnie klient posiada. Chodzi o kredyty gotówkowe, limity w koncie czy karty kredytowe. W przypadku kredytów mieszkaniowych z reguły dominują klienci wnioskujący we dwójkę, czyli pary. Wtedy dochód, który bierzemy pod uwagę, jest większy niż w przypadku singla.

A jak wygląda sytuacja, jeśli chodzi o marże kredytowe? Może z tego punktu widzenia można zoptymalizować decyzję o zakupie nieruchomości? Dziś marże są dużo niższe niż w erze zerowych stóp?

Rzeczywiście, przy wysokich stopach procentowych jest presja, by marże się kurczyły, natomiast są dwie rzeczy, o których trzeba pamiętać. Po pierwsze wzrost stóp procentowych wielokrotnie przekracza ewentualną różnicę w marży. W tym momencie możemy mówić o 0,2 pkt proc., 0,3 pkt proc. niższej marży, a nie np. o 1 pkt proc. Po drugie, jeśli chodzi o nowo udzielane kredyty, to i tak dominują te udzielane na stałą stopę procentową. Klient już nie ma marży, tylko oprocentowanie.

Bardzo wiele osób mnie pyta, czy dobrym pomysłem będzie nadpłacanie kredytu lub też w ogóle jego wcześniejsza spłata. Oczywiście założenie podstawowe przyjmujemy takie, że to nie kosztuje, bo w dużej części umów kredytowych przez pierwsze trzy lata wcześniejsza spłata jest obwarowana prowizją.

Trzeba pamiętać o dwóch rzeczach. Wiele osób posiada kilka zobowiązań, na przykład jakiś kredyt ratalny. Jeżeli decydujemy się na przedpłatę jakiegokolwiek zobowiązania, to warto wybrać te, które są najdroższe. Często ludzie myślą z perspektywy raty: „rata kredytu hipotecznego wynosi 2500 zł, gotówkowego tylko 600 zł. Bardziej ciąży ten z wyższą ratą, ale droższy jest przeważnie ten gotówkowy. Jeżeli więc już decydujemy się na przedpłatę, a mamy więcej niż jedno zobowiązanie, to przeanalizujmy, czy faktycznie nadpłacamy to, które jest dla nas najdroższe, patrząc na oprocentowanie (a nie wielkość rat).

Myślę też, że dobrą praktyką jest to, żeby jednak mieć jakieś oszczędności. Nadpłacanie kredytu do ostatniego grosza oszczędności w sytuacji, odpukać, gdy kredytobiorca straci pracę czy jego dochody się znacząco obniżą, może być problematyczne.

Ostatnia kwestia, którą bym chciał z Panem poruszyć, to kredyty o stałej stopie procentowej. Powiedział Pan, że jeśli chodzi o nowe kredyty, to jest już ich dzisiaj nawet większość tych, które są zaciągane. Tutaj sytuacja jest dość zrozumiała; ludzie widzą, jak bardzo może się wahać rata kredytowa, więc częściej wybierają kredyt o stałej stopie. Natomiast jest dużo ludzi, którzy zastanawiają się, czy kredyt, który już mają, dzisiaj warto skonwertować na kredyt o stałej stopie. Zastanawiam się, czy istnieje dobra odpowiedź na to pytanie. To jest de facto pytanie o to, jaka będzie średnia stopa procentowa w najbliższych 5 czy 10 latach. Czy istnieje jakiś poziom oprocentowania takiego kredytu o stałej stopie, przy którym można powiedzieć, że to nie jest najlepszy interes albo że raczej nie będzie to najlepszy interes?

Nikt nie jest w stanie określić, na jakim poziomie będą stopy za rok, dwa, a co dopiero za 10 lat, a to tak naprawdę determinuje odpowiedź na pytanie, czy taki kredyt się będzie opłacał czy nie. Jesteśmy to w stanie sprawdzić ex post, a nie teraz.

W rozmowach ze znajomymi, którzy podpytują, co robić z kredytem, mówię, że powinniśmy swoje myślenie przestawić na sprawdzenie awersji do zmian: czy jesteśmy gotowi na to, że co miesiąc rata będzie inna? Czy to nas trochę stresuje, czy to ma wpływ na nasz budżet? Jeżeli generalnie nie ma wielkiego wpływu i mamy bardzo duży „zapas” dochodów, to generalnie wzięcie kredytu o zmiennym oprocentowaniu ma sens. Jeżeli dla budżetu rodzinnego to problem, że doszliśmy do poziomu raty 3000 zł i nie chcielibyśmy, aby on się znacząco zwiększył, zaś bank gwarantuje nam ratę na poziomie 3200 zł, to przechodząc na taki kredyt, kupujemy sobie tę gwarancję na długi okres. Oczywiście, z taką świadomością, że może się zdarzyć, że za 2–3 lata stopy spadną i wtedy nasz kredyt o stałej stopie będzie droższy niż o zmiennej.

BNP Paribas ma w ofercie kredyt o stałej stopie przez 5 lat oraz taki o stałej stopie przez 10 lat. Która odmiana kredytu stałoprocentowego cieszy się większym zainteresowaniem?

Więcej osób bierze kredyt stałoprocentowy na 5 lat. Ustawiliśmy taką samą cenę na oba okresy, żeby klienci mogli świadomie wybierać. To, że więcej klientów wybiera stopę pięcioletnią, odbieram jako ich myślenie w kategoriach nie tyle długoterminowego zabezpieczenia się przed zmiennością, co przeczekania okresu wzrostu stóp i oczekiwania, że za pięć lat one będą dużo niższe.

Czy, Pańskim zdaniem, w dzisiejszych czasach lepiej mieć kredyt czy oszczędności?

Każdy wolałby mieć tylko aktywa niż zadłużenie, natomiast myślę, że jednak tak naprawdę w normalnej gospodarce posiadanie kredytu hipotecznego i posiadanie jakichś oszczędności jest sytuacją normalną. Tak naprawdę tylko bardzo wąska grupa osób jest w stanie sfinansować swoje mieszkanie wyłącznie gotówką. Pewnie więc najlepiej regularnie spłacać kredyt, być może go nadpłacać, ale zostawiać sobie też bufor z oszczędnościami.

Ostatnio wyczytałem w badaniach, że jest 20% ludzi w Polsce, którzy – widząc wysoką inflację – jak najszybciej zamieniają swoje oszczędności na to, co można kupić w sklepach i uważają, że to jest dobra decyzja. Ja mam odwrotnie: mam kredyt i go nie spłacam przedterminowo, ponieważ pieniądze, którymi mógłbym go spłacić, trzymam w obligacjach skarbowych polskiego rządu. I mam z tego aktualnie 10,5% rocznie. A kredyt ma oprocentowanie znacznie niższe, więc de facto, z mojego punktu widzenia, pozbywanie się oszczędności nie byłoby efektywną decyzją. Bardzo dziękuję za rozmowę!

Czytaj też: Banki przykręciły kurek z kredytami. Ale nie ze wszystkimi! Chętnie pożyczą, jeśli zobaczą „zieloność” celu. Czym różni się taki kredyt od zwykłego?

Czytaj też: Wysoka inflacja niszczy (za)wartość naszych portfeli: czy to jest w ogóle dobry czas, żeby oszczędzać?

————-

Posłuchaj podcastu: Marcin Grabiszewski z BNP Paribas i Maciej Samcik odpowiadają na Wasze pytania o kredyt hipoteczny

Dziś w podcaście „Finansowe Sensacje Tygodnia” gościem jest Marcin Grabiszewski, który odpowiada za ofertę kredytów hipotecznych w BNP Paribas Bank Polska. Zadajemy mu wszystkie pytania dotyczące kredytów hipotecznych, które dziś chodzą Wam po głowie. Pytamy m.in. o to, czy nadchodząca opcja wakacji kredytowych każdemu się opłaci, jaki dzisiaj wybrać kredyt hipoteczny, jak banki badają zdolność kredytową chętnych na kredyt hipoteczny, czy klienci polubili kredyty o stałej stopie procentowej przez 10 lat, czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności oraz o refinansowaniu, wcześniejszym spłacaniu, nadpłacaniu i niedopłacaniu kredytów hipotecznych. Warto posłuchać! Zapraszam więc do posłuchania pod tym linkiem.

Podcast jest też na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i pięciu innych, popularnych platformach podcastowych. Macie na temat „wojna a nieruchomości” swoją opinię, doświadczenia albo już widzicie, jak zmienia się rynek? Piszcie na kontakt@subiektywnieofinansach.pl!

————-

Posłuchaj podcastu: Joanna Gajda-Wróblewska oraz Aldona Skarbek-Jakubowska z banku BNP Paribas o tym, jak pomagać z głową uchodźcom z Ukrainy

W tym odcinku podcastu rozmawiamy o uchodźcach z Ukrainy. Gdzie mają mieszkać? Czy mają szansę znaleźć pracę? Czy banki pomogą im założyć konto? Kiedy mogą mieć szansę na kredyt? Jak pomóc im zorganizować sobie życie w nowym miejscu? Jak zorganizować różne rzeczy w kraju, żebyśmy byli przyjaznym państwem dla imigrantów (nie tylko dla uchodźców)? Jak nasi pracodawcy mogą pomagać nam im pomagać? O tym wszystkim Maciek Samcik oraz Maciek Bednarek z „Subiektywnie o finansach” rozmawiają z Joanną Gajdą-Wróblewską, prezeską Fundacji BNP Paribas oraz z Aldoną Skarbek-Jakubowską, Tribe Liderką w Tribe Bankowość Codzienna Banku BNP Paribas, która odpowiada za ofertę detaliczną, w tym rozwiązania dla obywateli Ukrainy.

—————————

Niniejszy artykuł jest częścią cyklu edukacyjnego „Odpowiedzialne finanse”, który „Subiektywnie o Finansach” realizuje wspólnie z bankiem

zdjęcie tytułowe: Jorg Hartle/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
56 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
karpiofil
2 miesięcy temu

Ja właśnie wsiadam do tego pociągu. Zdecydowałem się na zakup domu pomimo tego, że ceny w okolicy już spadają. Plus jest taki, że sprzedający też już wiedzą jak wygląda rynek i mocno opuścili cenę – rada dla wszystkich teraz jest czas na negocjacje. Kupuje z perspektywą 10 letnia, jeśli cena za rok będzie niższa trudno, dom będzie do mieszkania a nie do spekulacji.

stef
2 miesięcy temu
Reply to  karpiofil

Czy nie będziesz sobie pluł w brodę że można było poczekać i kupić 50-100 000 taniej?

Rafał
2 miesięcy temu
Reply to  stef

Może wynajmowały za 50k rocznie? Niewiadomo też o ile ceny spadną i kiedy, można tylko wróżyć. Jak kupił to nie musi już o tym myśleć, ma spokój psychiczny, zbiera już wspomnienia z nowego domu.

Jasio
2 miesięcy temu
Reply to  karpiofil

Ja również , mój dom się buduje i również dobierałem kredyt. Nie słuchałem ludzi bo bym tylko stracił a to dlatego że stopy jak i ceny domów ida do góry. Kiedy stopy staną na odpowiednim poziomie to ceny nieruchomości będą wysokie i będą szły w górę. Uważam że dobry moment na kupno nieruchomości bo lepiej nie będzie.

Marcin Staly Czytelnik
2 miesięcy temu

Lubie takie wywiady mimo tego, ze rozmowca reprezentuje strone banków, wiec wiadomo, ze nie powie ze mieszkania będą tanieć. Co do stalej stopy to ja jednak zmienilem zeby miec spokoj.

Pytanie niezwiazane z tematem- Panie Macieju, Pan spi czasem? Codziennie nowe artykuly, ostatnio wywiad u Iwucia. Nie wiem jak Pan z tym wyrabia czasowo 😀

Hieronim
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Redaktorze, Pan cały czas wzbrania się przed wejściem w politykę, ale za hasło „Polacy, szykujcie się na ciężkie czasy” miałby Pan mój głos 😉

Antoni
2 miesięcy temu

Jakoś nie ufam bankowcom w kwestiach, jak dać im zarobić najmniej.

Michał
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jakby tylko pojawiło się pytanie o wibor vs faktyczny koszt pozyskania kapitału, to zdanie mogło by się zmienić 😉
Pomijając już aspekt ze bank z 10tys lokaty jest wstanie wygenerować o wiele więcej kredytów 🙂

Krzysztof M.
2 miesięcy temu

Jak nie wiadomo co zrobić to należy wrócić do biblii, tej W. Buffetta. Zawsze pomaga.

Wojtek
2 miesięcy temu

Panie Redaktorze, sejm uchwalił nowe wakacje kredytowe (dla wszystkich z kredytem w PLN), czekamy na senat i długopisenta, ale chyba już teraz można by rozważyć, jak wycisnąć z tego grosz dla siebie. Czy dobrze rozumiem: – zakładając, że nie mam problemów z bieżącą obsługą kredytu – składam wnioski o wakacje w lipcu (2 msc), październiku (2msc), styczniu, kwietniu, lipcu i październiku – w tym samym czasie dokonuję częściowych spłat kredytu w wartości równej +/- miesięcznej racie, jednocześnie skracając okres kredytu W efekcie w 8 z 18 rat to były spłaty czysto kapitałowe. W moim przypadku rata dziś to ok 1000… Czytaj więcej »

Anna
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A są jakieś ryzyka? Mam kredyt na cele własne stałoprocentowy. To by był zacny interes gdyby wypalił

stef
2 miesięcy temu
Reply to  Wojtek

to jest szczególnie opłacalne dla nowych kredytów w których początkowo spłacasz prawie same odsetki.

Radek
2 miesięcy temu
Reply to  Wojtek

A potem przyjdziesz po kredyt za pięć lat i dowiesz się, że nie masz zdolności ze względu na wakacje czyli de facto problem ze spłatą rat wg harmonogramu. Ewentualnie udzielą finansowania przy dwa razy wyższej prowizji i marży.
I ten „obowiązek rozsądnego człowieka” i 8k zysku dziś da np 50k w plecy w przyszłości 😉 zobaczymy po czasie kto był naprawdę rozsądny: ten na wakacjach czy ten nie.

Wojtek
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Ale jeśli na tych wakacjach spłacę kapitał i skrócę okres, to przezcież w BIK będzie raczej pozytywny zapis, bo spłacę kredyt szybciej niż wynika z pierwotnego harmonogramu. Nie będzie tam żadnej przerwy w spłatach. Szczerze mówiąc jakoś nie obawiam się problemów z przyszłymi kredytami. Jak bank oflaguje mnie w swojej bazie, to pójdę do innego. Nie wyrażałem zgody na wymianę takich danych między bankami, a RODO/GDPR tego zabrania. Inna sprawa, że brałem kredyt w 2015 na 260kPLN na 360 miesięcy, z marżą 1,8%. Na samej tylko marży w okresie kredytowania bank z mojego kredytu wyciska prawie 80k. Do tego trudniejszy… Czytaj więcej »

Hieronim
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

> A potem przyjdziesz po kredyt za pięć lat i dowiesz się, że nie masz zdolności ze względu na wakacje czyli
> de facto problem ze spłatą rat wg harmonogramu. 

Ciekawy jestem jaki tok rozumowania prowadzi do takiego wniosku? 😀
Klient składa w banku wniosek o wakacje, z automatu dostaje nowy harmonogram, który spłaca zgodnie z umową. Jakie „problemu ze spłatą” masz na myśli?

Radek
2 miesięcy temu
Reply to  Hieronim

Flaga w BIK wystarczy

Hieronim
2 miesięcy temu
Reply to  Radek

Tam tym bardziej nie radziłbym, bo to klient może zamówić raport…

EKD
2 miesięcy temu
Reply to  Hieronim

Do takiego wniosku prowadzi doświadczenie, nie tylko tok rozumowania. Na SoW opisywane były już przygody kredytobiorców, którzy kiedyś skorzystali z wakacji, a potem zamarzył im się nowy kredyt.

Tomek
2 miesięcy temu
Reply to  Wojtek

A jest dowzwolona ta furtka, czyli nadpłacenie kredytu w czasie/po aktywowaniu wakacji kredytowych?

Last edited 2 miesięcy temu by Tomek
Sebastian
2 miesięcy temu

Mam starego typu konto oszczędnościowe w Nescie z oprocentowaniem równym Wibor3m, i kredyt hipoteczny że stałym oprocentowaniem na 6.4%… Nadpłacać? :>

Racjonalny
2 miesięcy temu

„pieniądze, którymi mógłbym go spłacić, trzymam w obligacjach skarbowych polskiego rządu. I mam z tego aktualnie 10,5% rocznie.”

Skąd on wytrzasnął 10,5% na obligacjach,gdy obecnie max to 5,75%

Łukasz
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

No ma pan, ja też mam, ale to obligacje kupione w 2020, a nie w 2022 🙂

Mateusz
2 miesięcy temu
Reply to  Racjonalny

Ja mam m.in. ROD0631, które teraz mają 14.4%

Rafał
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Najwięcej dadzą kupione w lipcu, bo inflacja za maj to 13,9%.

Rafał
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Chodziło mi o to, co wiemy, nie czego nie wiemy 😉

Dominik
2 miesięcy temu

Przykro się to czyta bo widać w odpowiedziach omijanie zwykłej matematyki. Na pytanie o nadplacanie następuje wywód o kredytach gotówkowych i oszczędnościach zamiast prostej odpowiedzi: „tak, warto”, później ponownie bajeczka o kredycie i obligacjach na 10,5procent. Problem polega na tym że te obligacje trzeba było kupić wcześniej (zakładam że chodzi o te obliczane na podstawie inflacji, czyli w pierwszym roku odsetki są niskie) druga sprawa to podatek belki który przy dzisiejszym wibor 3m + marża wyrówna nam zysk z obligacji. Oczywiście możliwe że Pan Marcin ma stałą stopę która podpisał przy WIBOR 0,2proc wtedy rzeczywiście nie opłaca się nadplacac. Nie… Czytaj więcej »

piotr
2 miesięcy temu

W Polsce nie ma realnej alternatywy dla mieszkania na swoim, ponieważ nie ma możliwości stabilnego życia „u kogoś”. Wynika to z tego, że:

  1. „landlord” realnie w każdej chwili może wyrzucić najemcę z mieszkania (pomijam patologiczne sytuacje), bo np. tata musi tu zamieszkać, sprzedaje mieszkanie, itd.,
  2. realny brak możliwości otrzymania mieszkania komunalnego/TBS dla wielu normalnych rodzin (zjawisko „za bogaty na mieszkanie komunalne/TBS, za biedny na kredyt”),
  3. kulejący system i porażka Polski w zakresie mieszkalnictwa.
Raider
2 miesięcy temu
Reply to  piotr

Ad1. Skąd wytrzasnąłeś te bzdury? Sprawy o eksmisję ciągną się latami, bo biednym najemcom trzeba znaleźć mieszkania zastępcze. Matki z dzieckiem mają 100% ochrony – gwarantowane życie na czyjś koszt do osiągnięcia przez bachora pełnoletności. Najem okazjonalny jakoś dziwnie chętni omijają – rodzina nie chce przyjąć pasożyta, jak nie płaci? Tak wygląda Polska rzeczywistość na rynku najmu.

jsc
1 miesiąc temu
Reply to  piotr

Dorzuciłbym 4)
Aferzyści reprywatyzacyjni mogą nasłac tzw. czyścicieli kamienic…

Roman
2 miesięcy temu

Czy warto we wrześniu kupić obligacje skarbowe denominowane inflacją

jaru
2 miesięcy temu

Panie Macieju – byłbym wdzięczny za podpowiedź 😉 Stoję przed podobnym dylematem – kupić czy nie kupić ? Posiadam ok. 45-55% wartości nieruchomości w jaką „celuję” i obecnie mieszkam w wynajętym mieszkaniu, warunki najmu mam stabilne i bardzo dobre. Marzę o posiadaniu swojego mieszkania i możliwości przysłowiowego „poprzestawiania wszystkich ścian po swojemu”, ale jak wspominałem obecnie wynajmowane mieszkanie pozwala mi „zacisnąć zęby” i jeszcze trochę poczekać, choć pewnie nie za długo, bo za rok stuknie mi 40 i dla banku mogę nie być atrakcyjnym klientem 🙁 Zastanawiam się, czy w moim przypadku jest to lepszy moment na zakup, czy próby… Czytaj więcej »

jaru
2 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Dziękuję za odpowiedź, chętnie zapoznam się z książką (zaplanuję jakiś weekend specjalnie pod nią) i nie omieszkam skorzystać z Pana propozycji i odezwę się na maila 😉

Marcin
1 miesiąc temu

Gdzie i jak kupić obligację oprocentowane 10,5% ?

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!