Czy to dobry moment, by iść po kredyt hipoteczny? I jak nie dać się zrobić na szaro?

Pytacie mnie często jak wziąć za rogi byka pt. „kredyt hipoteczny”. Większość z Was nie jest finansistami, nie zajmujecie się na co dzień porównywaniem ofert bankowych i decyzja w którym banku wziąć kredyt na 20-30 lat, zakładając sobie tym samym taką malutką, finansową pętlę na szyję, może być trudna. W tych przytłaczających okolicznościach oczekujecie ode mnie pomocy. 

„Zwykły człowiek, nie związany z branżą bankową, idąc do banku z reguły nie jest pewien czy dokonał dobrego wyboru. Jest to wybór na długie lata, dlatego ta obawa jest ogromna. Ja chcę wziąć 300.000 zł na 25-30 lat. Nie dysponuję zbyt dużą gotówką na wkład własny, ale jak będzie trzeba – bo kredyt okazałby się atrakcyjny – zepnę się i uzbieram daną kwotę. Który bank obecnie oferuje najdogodniejszy kredyt hipoteczny? Czym mam się kierować dokonując wyboru?”

– pisze do mnie znajoma, a przy okazji czytelniczka blogu. Dostaję też coraz więcej pytań o to czy teraz w ogóle jest dobry moment na zaciąganie kredytu. Czytacie w gazetach i w internecie, że kredyt jest rekordowo tani, ale wkrótce raty mogą pójść w górę i pogrążyć domowy budżet w kłopotach.

„Przymierzam się do kredytu hipotecznego, w złotych oczywiście. Od przyjaciół mam informacje, że teraz nie jest dobry okres na taki kredyt, wzrośnie WIBOR, banki będą musiały odbić sobie pomaganie frankowiczom, Chiny zaczynają dołować… Mam co prawda etat, stałą umowę, raz w roku wpada trzynastka, ale zarobki bez szalu. Planuję kredyt, ponieważ wiem, że urzędnik to dla banków dobry klient, bezpieczny. Jeśli miałby Pan dla mnie i innych czytelników rady co robić w obecnym czasie, będę wdzięczny!”

– pisze pan Jakub. Cóż, na wzięcie dobrego kredytu hipotecznego dobry czas jest zawsze. Zaś na wzięcie złego, zawsze jest zły czas. O ile w przypadku lokowania pieniędzy sytuacja ogólnogospodarcza ma ogromne znaczenie dla przyszłych zysków, o tyle w przypadku ich pożyczania – liczą się głównie oferowane warunki, a więc marża kredytowa i ewentualnie inne warunki precyzujące obowiązki klienta. No i oczywiście cena kupowanej nieruchomości. Przepłacić za mieszkanie to tak, jakby źle ulokować kupiony na kredyt majątek  Każdy kredyt – a zwłaszcza ten na 20-30 lat – warto brać tylko wtedy, kiedy mamy już poduszkę finansową, własne oszczędności pozwalające w krytycznej sytuacji (strata pracy, gwałtowny spadek dochodów) finansować jeszcze przez jakiś czas raty. Nie podchodzimy do kredytu hipotecznego nie posiadając dobrego ubezpieczenia na życie, które zapewni pieniądze w przypadku ciężkiej choroby i niemożności zarobkowania. A wreszcie – zawsze sami szacujemy sobie zdolność kredytową, nigdy nie opieramy się na tym co powie na jej temat bank. Bo bank zawsze chce nam pożyczyć więcej, niż wynosi granica bezpieczeństwa dla domowego budżetu.

Teraz, gdy oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, właściwe oszacowanie swoich przyszłych możliwości finansowych – przyszłych, nie tych obecnych! – jest szczególnie ważne. Jeśli w tym punkcie dacie ciała, to za kilka lat powiecie, że to rzeczywiście nie był dobry czas na wzięcie kredytu. Pamiętajcie – rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 30% waszego domowego budżetu. Jeśli przekracza 50% – jest źle i niebezpiecznie. Idąc dziś do banku po kredyt, dostaniecie symulację rat dla obecnych, niskich stóp procentowych. Koniecznie policzcie (bank powinien udostępnić Wam takie wyliczenia) co będzie, gdy oprocentowanie kredytu wskoczy z 4% na 8%. Czy nadal raty nie przekroczą 30% waszego domowego budżetu? Jeśli przekroczą poziom np. 50%, to oznacza, że choć dziś kredyt wydaje się tani, raczej was na niego nie stać. Owszem, niskie stopy procentowe będą obowiązywały jeszcze najmarniej rok-dwa, ale raczej nie 20-30 lat. Dla tych, którzy biorą swój pierwszy kredyt i nie chcieliby dać się naciągnąć, mam kilka minut porad. Koniecznie obejrzyjcie zanim pójdziecie do banku!

 

Waszym najważniejszym pytaniem jest przeważnie: czy korzystać z usług doradcy finansowego. Nie wzbraniam się przed tym, przynajmniej na początkowym etapie starań o kredyt. Nie zaszkodzi pójść do Expandera, Open Finance, czy Notusa i poprosić o ich oferty. Niech ustalą w którym banku jest najlepsza oferta dla klienta w danej sytuacji. Bo kredyt hipoteczny to takie dziwo, w którym ta sama osoba w jednym banku dostanie super-ofertę, a w innym beznadziejną albo w ogóle będzie odesłana z kwitkiem. Ale żeby była jasność: doradców finansowych traktuję raczej merkantylnie – wykorzystuję ich do ustalenia krótkiej listy banków, w których mam szansę na najlepsze warunki, a potem… porzucam. Idę sam do tych banków i sprawdzam jakie warunki otrzymałbym aplikując na własną rękę. Może się zdarzyć, że pośrednik finansowy ma „specjalny układ” z jakimś bankiem i grając z nim w drużynie będzie można ugrać nieco niższą marżę lub brak prowizji.

Znam też sporo przypadków, w których samodzielnie można dostać te same warunki, co u pośrednika lub wręcz lepsze. Jeśli nie chcesz zajmować czasu doradcy w realu, to pozostają porównywarki finansowe. Tu zaletą jest brak zobowiązań, a wadą – ograniczenie porównań do standardowych parametrów, jak marża, czy prowizja. Dobry doradca „w realu” – częściej znajdziesz takiego poza największymi sieciami, radzę poszukać pocztą pantoflową – może mieć też bezcenną wiedzę „niemierzalną” – w którym banku właśnie jest promocja, gdzie właśnie „zakorkował” się dział rozpatrujący wnioski i nie ma szans na szybkie rozpatrzenie twojego, albo gdzie jest największa szansa na wynegocjowanie warunków lepszych, niż standardowe. Jeśli zobaczysz, że doradca ma do ciebie indywidualne podejście i wiedzę „zakulisową” o kredytach, to zostań z nim dłużej, niż tylko do wyselekcjonowania „krótkiej listy” banków.

Koniecznie przeczytaj: dobrze negocjował, postawił bank pod ścianą i zaoszczędził na kredycie hipotecznym ponad 70.000 zł

Do każdej krótkiej listy warto dołączyć bank, w którym masz ROR. Jest spora szansa, że zostaniesz w nim warunki kredytu hipotecznego znacznie lepsze, niż standardowe (niektóre banki nie potrafią docenić stałego klienta, ale w większości są już specjalne ścieżki i procedury, dzięki którym możesz ponegocjować obniżkę marzy lub zwolnienie z prowizji. Mając „krótką listę” trzech, góra czterech banków odwiedzasz je i porównujesz oferty pod kątem – w kolejności ważności – marży, kosztów dodatkowego ubezpieczenia (niski wkład, pomostowe, inne), prowizji. Generalnie warto iść tam, gdzie jest najniższa marża, nawet jeśli trzeba wtedy zapłacić prowizję. Prowizja to obciążenie jednorazowe, a każde 0,1% marży może przekładać się na 10.000 zł (lub trochę mniej przy mniejszych kredytach) niższego kosztu kredytu. Mając dwa banki o tej samej marży wybieracie ten, w którym panują przyjaźniejsze zasady dotyczące obowiązkowych ubezpieczeń. Jako jeden z kilku najważniejszych argumentów wziąłbym też pod uwagę możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Nawet jeśli dziś go nie przewidujesz – nadejdzie taki czas, że przyda się możliwość spłacenia reszty długu bez prowizji. Jeśli nie będzie mocnej zniżki w marży, z dużą rezerwą podchodź do inwestycyjnego cross-sellu. Przeważnie lepiej zapłacić prowizję lub mieć wyższą marżę, niż pchać się w plan oszczędzania na 20 lat. Ewentualnie możesz rozważyć przeniesienie do banku-kredytodawcy ROR-u lub karty kredytowej, ale to powinien być już absolutny szczyt twojej elastyczności. Chociaż przeczytaj też votum separatum jednego z doradców finansowych Open Finance, który ma własne argumenty na temat cross-sellu, zwłaszcza tego inwestycyjnego..

Obejrzyj też: Czy opłaca się mieć własne mieszkanie? A może taniej będzie… wynajmować?

Jeśli w banku będą stroili fochy, to wstajesz i mówisz, że w takim razie idziesz do konkurencji – przeważnie w tak drastycznych okolicznościach bankowcy topnieją jak zeszłoroczny śnieg. Zapytaj o ile tańszy będzie kredyt (patrząc przez pryzmat marży) jeśli przyniesiesz większy wkład własny. Jeśli różnica jest spora, rozważ np. pożyczkę u rodziny, żeby potem płacić niższe raty. Projekt umowy weź do domu i przeczytaj z zaprzyjaźnionym prawnikiem. Nie podpisuj dopóki nie zrozumiesz każdego paragrafu. Nie daj sobie wmówić, że umowa jest nienegocjowalna. Bankowcom może się nie chcieć poddawać twoich poprawek analizie prawnej, ale nie ma prawa ci zabronić korygowania umowy. W miarę możliwości wyrzucaj z umowy wszystkie zapisy, które odsyłają do regulaminu lub tabeli opłat i prowizji. Te dokumenty bank może zmienić jednostronnie, nie pytając cię o zdanie, więc każde odniesienie do nich oznacza, że bank może na ciebie narzucić dodatkowe koszty, a ty będziesz mogli co najwyżej podać go do sądu. Uwaga: dokładnie przeczytaj warunki rozliczania transz. Niektóre banki robią kłopoty z uruchamianiem kolejnych transz pod pozorem źle przybitego gwoździa. Tu też przyda się dobry prawnik. Aby móc spełnić te wszystkie zasady, warto mieć za sobą atut czasu. Znacznie większe pole manewru będziesz miał wtedy, gdy na negocjowanie warunków kredytu i wypełnianie procedury dasz sobie co najmniej cztery miesiące. Działając pod presją czasu dajesz bankowi prezent – to ty jesteś pod ścianą, a on jest panem sytuacji.

pieniadzeekstramagazynJUTRO EKSTRA „PIENIĄDZE EKSTRA”! Z okazji początku roku szkolnego, a więc jednej z najbardziej doniosłych chwil w roku dla naszych portfeli, postanowiliśmy wydać jeszcze bardziej ekstra wydanie „Pieniędzy Ekstra” w „Gazecie Wyborczej”. W najbliższy czwartek zamiast tradycyjnych czterech stron o Waszych pieniądzach dostaniecie aż dwanaście. Co będzie do przeczytania? Miniraport: co zmienią słabnące Chiny w naszych portfelach. Garść prognoz dotyczących kursów walut na najniższe miesiące i porady jak inwestować pieniądze. Trzy strony na początek szkoły: jakie zajęcia dodatkowe zafundować dziecku, jaki tornister kupić, żeby jak najlepiej posłużył uczniowi oraz jakie kursy językowe najbardziej się opłacą. Studenci i kamienicznicy z pewnością przeczytają z wypiekami na twarzy poradnik: jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Będzie coś dla miłośników technologii: jak dowiedzieć się czy twoje dziecko właśnie nie jest na wagarach. Z myślą o bankowcach, zamiast kawy dla podniesienia ich ciśnienia (oraz dla konsumentów już bez zdrowotnych podtekstów ;-)), ranking kont bankowych „za zero”. Czy ktoś jeszcze daje ROR naprawdę za darmo? A poza tym Ekipa Samcika przeprowadza ciężki ostrzał pozycji wroga: odkręca śrubę staruszce, parówkowym skrytożercom mówi stanowcze nie, zastanawia się które odsetki warto przytulić, demaskuje złodziei naszych pieniędzy i dziwnie chwiejną marżę pewnego kredytu. Kupcie jutro „Wyborczą” z ekstra-wydaniem „Pieniędzy Ekstra”..

 

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss