Fundusz inwestycyjny, który inwestuje w nieruchomości mieszkaniowe i gwarantuje co najmniej 5% rocznego zysku? To najnowszy pomysł firmy Heritage Real Estate (specjalizuje się w doradztwie na rynku nieruchomości), Murapolu (jeden z największych polskich deweloperów, kiedyś pisałem o nim w kontekście obligacji, które dla nas emitował) oraz towarzystwa funduszy inwestycyjnych Saturn. Jego udziały będzie można kupić najprawdopodobniej już w kwietniu. Fundusz ma być bezpieczniejszą alternatywą dla indywidualnego kupowania mieszkań na wynajem. Pieniądze będą inwestowane w grunty, na których Murapol będzie budował osiedla mieszkaniowe i je sprzedawał, dzieląc się zyskiem z uczestnikami funduszu. Ostatecznie, po doliczeniu udziału w zyskach ze sprzedaży mieszkań, inwestycja ma przynieść do 9% rocznego zysku (choć gwarantowane będzie tylko wspomniane wyżej 5%).

Zainteresowani? Nie dziwię się ;-). Inwestowanie w nieruchomości ostatnio jest w modzie. Przy ekstremalnie niskiej opłacalności trzymania pieniędzy w banku posiadacze większej gotówki szukają alternatywy i przeznaczają rekordowo wysokie kwoty na zakup mieszkań za gotówkę (w zeszłym roku ponoć ponad 7,7 mld zł). Dochód z wynajmu – zwłaszcza jeśli nie występują koszty kredytu – sięga 4-5% zainwestowanego kapitału. A bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomości, przynajmniej w oczach przeciętnego Kowalskiego, jest porównywalne do lokaty bankowej. Pojawiają się więc coraz to nowe pomysły firm, którzy chcą na tym trendzie zarobić. Dosłownie kilka dni temu pisałem o kupującej biurowce i centra handlowe firmie Griffin, która sprzedawała akcje za ponad 700 mln zł, obiecując nabywcom 6,5-7% rocznej dywidendy z wynajmu zakupionych powierzchni.

Fundusz, który w kwietniu wprowadzić na rynek HRE, Murapol i Saturn TFI to przedsięwzięcie, które na pierwszy rzut oka przypomina niesławne fundusze Arka Nieruchomości, czy BPH Nieruchomości, które zebrały od klientów po kilkaset milionów złotych, by na 10 lat zainwestować tę kasę w mieszkania, biurowce i centra handlowe. Jak pewnie pamiętacie skończyło się to spektakularną klęską, bo kupione nieruchomości straciły na wartości, a reszty dzieła zniszczenia dokonał lewar z kredytów bankowych, dzięki któremu fundusze chciały zwiększać skalę biznesu. HRE-Murapol FIZAN – bo tak ma się nazywać fundusz gwarantujący 5% rocznego zysku z nieruchomości – będzie inwestował na krótszy termin. Inwestorzy mają dostać pieniądze z powrotem (wraz z zyskami) już po trzech latach. Inwestycją zaś będzie współzarządzał Murapol, czyli firma deweloperska, która zjadła zęby na budowaniu i sprzedaży mieszkań. No i tu ma nie być spekulacji, czyli gry obliczonej na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie. Zakup gruntu, budowa mieszkań i ich sprzedaż z zyskiem w jak najszybszym terminie – tak to ma działać.

Złoty interes? Być może, ale… Po pierwsze nie będzie to fundusz dla każdego. HRE-Murapol FIZAN ma charakter funduszu zamkniętego, a jego udziały będą oferowane tylko specjalnie zaproszonym klientom. Każda kolejna emisja certyfikatów (czyli udziałów w funduszu) będzie się odbywała co miesiąc i będzie obejmowała maksymalnie 149 inwestorów, z których każdy musi być gotowy do wyłożenia co najmniej 200.000 zł. W Murapolu i HRE mówią, że przygotowują też wersję funduszu dla zwykłych śmiertelników, dysponujących małymi kwotami, ale najpierw chcą wszystko przetestować na mniejszej liczbie dużych inwestorów. Zaproszenia do udziału w funduszu będą dostawać m.in. klienci VIP banków, z którymi zamierza współpracować Saturn TFI.

Czy 5% zysku rocznie z trzyletniej inwestycji w nieruchomości to dla VIP-a atrakcyjna propozycja? Umiarkowanie, bo za 200.000 zł to on sam może sobie kupić kawalerkę (może nie w Warszawie, ale w Łodzi już na pewno) i zarabiać na jej wynajmowaniu nawet więcej, niż owe 5% gwarantowane przez HRE-Murapol. Oczywiście: inwestycja poprzez fundusz ma tę zaletę, że nie trzeba ponosić żadnych kosztów transakcyjnych (związanych z zakupem lokalu, przystosowaniem do wynajmu i poszukiwaniem chętnych) oraz rozprasza się ryzyko pomiędzy wiele nieruchomości. No i HRE-Murapol FIZAN daje szansę na jeszcze wyższy zarobek, niż owe 5%, bo będzie też dzielił się z inwestorami zyskiem ze sprzedaży mieszkań (o tym więcej napiszę za chwilę). Ale z drugiej strony HRE-Murapol FIZAN też ma koszty dodatkowe – przy sprzedaży certyfikatów sprzedawcy mogą brać aż do 5% prowizji na wejściu (choć mogą też zejść z nią do 0%).

Druga wątpliwość dotyczy gwarancji zysku i opcji na jego podwyższenie. Od strony formalnej fundusz będzie lokował pieniądze klientów w akcje spółek celowych, które będą prowadziły poszczególne projekty budowlane. Powoływanie celowych spółek inwestycyjnych (tzw. SPV) nie jest niczym dziwnym, tak działają wszystkie duże firmy deweloperskie. Dzięki temu można prowadzić i rozliczać budowy w sposób uporządkowany i klarowny (każda ma „swoje” koszty i przychody). Ale oczywiście oznacza to też ryzyko dla udziałowca funduszu HRE-Murapol. Kupując certyfikaty inwestycyjne nie staje się na trzy lata właścicielem kawałka gruntu, czy budynku, a jedynie pośrednim udziałowcem spółki, która prowadzi budowę. Gdyby ta spółka celowa np. okazała się niewypłacalna, klient zostaje z bezwartościowym papierem. Oczywiście: w tym konkretnym przypadku gwarantem tego papieru jest jeden z największych w kraju deweloperów, więc ryzyko jest mniejsze. Ale jest.

Z gwarancją zysku też jest dziwnie. Gwarantem jest Murapol – marka solidna, ale mimo wszystko nie zasługująca jeszcze na miano „niezniszczalnej”. Nie jest to więc tak solidna gwarancja, jak państwowa, która dotyczy depozytów w bankach. A te 5% rocznie? Cóż, to poziom dość bezpieczny, bo większość dużych firm deweloperskich pracuje na marżach rządu 20% i większych. Wydaje się więc, że nie ma ryzyka, iż Murapol nie będzie w stanie zarobić tyle, by wypełnić zobowiązanie wobec klientów. Z kolei opcja zwiększenia zysków jest bardzo mglista. Otóż jak już Murapol sprzeda mieszkania będące przedmiotem inwestycji w certyfikaty HRE-Murapol FIZAN, to ma podzielić się zyskami z klientami funduszu. W jakiej proporcji? To zależy od decyzji firmy. W papierach pojawia się informacja, że zysk ten może zostać zwiększony do 9% rocznie, ale tak naprawdę będzie zależał od widzimisię organizatorów całego interesu. To słaby punkt, bo widzimisię ma to do siebie, że jeździ na pstrym koniu.

Jeśli masz milion złotych w inwestycjach i szukasz nowego pomysłu na ulokowanie 200.000 zł z tej kwoty, to właśnie do ciebie przyjdzie HRE-Murapol FIZAN z propozycją zarabiania na budowie mieszkań w ramach trzyletniego dealu. Możesz liczyć na 5% zysku rocznie (a więc ma mniej więcej tyle samo, ile miałbyś z samodzielnej inwestycji w nieruchomość na wynajem) gwarantowanego reputacją dużej firmy deweloperskiej. Musisz liczyć się z koniecznością zapłaty do 5% opłaty „startowej” (co może zjeść jedną trzecią zysku z inwestycji). Masz opcję na większy zysk niż 5% rocznie, o ile firmie deweloperskiej uda się sprzedać mieszkania po dobrej cenie. Ale deweloper nie będzie miał obowiązku dzielenia się z tobą, w umowie nie będzie żadnego mechanizmu, ani wskaźnika, który określiłby ile ci się należy w ramach udziału w zyskach dewelopera. W miarę pewne jest tylko te 5% w skali roku (minus opłata startowa). I co o tym myślicie? Okazja? Kant?

Podobną konstrukcję do pomysłu HRE i Murapolu miał fundusz stworzony przez Forum TFI, który zarabiał na renowacjach już istniejących mieszkań, a konkretnie – zabytkowych kamienic w Krakowie. Fundusz nazywał się Prestiżowe Inwestycje Krakowskie FIZ i zebrał 30 mln zł. Kupił za tę kasę trochę nieruchomości, przerobił je na luksusowe apartamenty, sprzedał i po dwóch latach wykupił wyemitowane certyfikaty, dając swoim udziałowcom 9% zysku w skali roku. Widać więc, że moda na nieruchomości pobudza wielu ;-). Ale warto pamiętać, że to jednak ryzykowna branża, bardzo podatna na wahania koniunktury w gospodarce. Zaś gwarancja firmowana przez prywatną firmę jest warta tyle, ile dobre imię i renoma tej firmy. Nawet największa renoma nie trwa wiecznie.

Share This

Zapisz się na mój newsletter!

 

W prezencie otrzymasz:

- Wstęp na e-spotkania, na których odpowiem na Twoje pytania

- Pakiet e-booków z praktycznymi poradami finansowymi

- Dostęp do dokumentów ułatwiających walkę o Twoje prawa (wkrótce)

Gratulacje! Jesteś zapisany!